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Immobilieninvestoren verlassen sich auf eine Vielzahl von Informationen, wenn es um Verhandlungen für gewinnbringende Immobilien geht – beispielsweise wie stark die Lage einer Immobilie nachgefragt wird und/oder mögliche bevorstehende Veränderungen in der direkten Umgebung sind zwei übliche Faktoren. Eine kritische Information, die Investoren bei ihren Entscheidungen hilft ist die Kapitalisierungsrate („Cap Rate“). Die Kapitalisierungsrate (ausgedrückt als das Verhältnis des erzielbaren Nettoeinkommens einer Immobilie zu ihrem Kaufpreis ) ermöglicht es Investoren, Immobilien durch eine Evaluation der erzielbaren Rendite für die Immobilieninvestition zu vergleichen. Siehe Schritt 1 unten, um die Kapitalisierungsrate für deine Immobilie zu berechnen!
Vorgehensweise
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Kalkuliere die jährlichen Bruttoeinnahmen des Investitionsobjektes. Die Bruttoeinnahmen eines Investitionsobjektes bestehen hauptsächlich aus den Mieteinnahmen. In anderen Worten verdient ein Immobilieninvestor primär dann Geld, wenn er/sie eine Immobilie kauft und diese dann an Mieter weitervermietet. Das ist jedoch nicht die einzig mögliche Einnahmequelle – es kann auch weitere Einnahmequellen geben wie Münzautomaten, Waschmaschinen etc.
- Lass uns zum Beispiel annehmen, dass wir gerade ein Haus gekauft haben, welches wir an einen Mieter für EUR 750/Monat vermieten wollen. Mit dieser Miete können wir 750 x 12 = EUR 9.000 pro Jahr an Bruttoeinnahmen für die Immobilie erwarten.
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Subtrahiere von den Bruttoeinnahmen die laufenden Aufwände im Zusammenhang mit der Immobilie. Jede Immobilie hat auch laufende Kosten. Diese fallen normalerweise in Form von Reparaturen, Versicherungen, Steuern und Verwaltungskosten an. Verwende möglichst genaue Schätzungen für diese Zahlen und subtrahiere sie von den oben ermittelten Bruttoeinnahmen. Dadurch erhältst du die „Nettoeinnahmen“ der Immobilie.
- Nehmen wir beispielsweise an, dass wir nach Einschätzung unserer Immobilie erwarten, für Verwaltungskosten EUR 900, für Reparaturen und Wartungen EUR 450, für Steuern EUR 710 und für Versicherungen EUR 650 pro Jahr bezahlen zu müssen. 9.000 – 900 – 450 – 710 – 650 = EUR 6.290 , unsere Nettoeinnahmen für unsere Immobilie.
- Beachte, dass die Kapitalisierungsrate sich “nicht” auf die geschäftlichen Aufwände der Immobilie beziehen – einschließlich der Kosten für den Kauf der Immobilie, Darlehenszahlungen, Gebühren etc. Da diese Positionen das Verhältnis des Investors zum Darlehensgeber betreffen und variable sind, haben sie einen gegenteiligen Effekt für einen neutralen Vergleich, den die Kapitalisierungsrate ermöglichen soll.
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Dividiere die Nettoeinnahmen durch den Kaufpreis der Immobilie. Die Kapitalisierungsrate ist das Verhältnis zwischen den Nettoeinnahmen der Immobilie und ihrem ursprünglichen Kaufpreis oder den Kapitalkosten. Die Kapitalisierungsrate wird als Prozentsatz angegeben.
- Nehmen wir an, der Kaufpreis unserer Immobilie war EUR 40.000. Mit dieser Information haben wir nun alles, was wir benötigen, um unsere Kapitalisierungsrate zu berechnen. Siehe unten:
- EUR 9.000 (Bruttoeinnahmen)
- -EUR 900 (Verwaltungskosten)
- -EUR 450 (Wartung, Reparaturen)
- -EUR 710 (Steuern)
- -EUR 650 (Versicherungen)
- =EUR 6.290 (Nettoeinnahmen) / EUR 40.000 (Kaufpreis) = 0,157 = 15,7 % Kapitalisierungsrate
Werbeanzeige - Nehmen wir an, der Kaufpreis unserer Immobilie war EUR 40.000. Mit dieser Information haben wir nun alles, was wir benötigen, um unsere Kapitalisierungsrate zu berechnen. Siehe unten:
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Verwende die Kapitalisierungsrate, um schnell ähnliche Investitionsmöglichkeiten zu vergleichen. Die Kapitalisierungsrate stellt grundsätzlich die erwartete Rendite in Prozent dar, die ein Investor bei einer sofortigen Barzahlung der Immobilie generieren kann. Dadurch eignet sich die Kapitalisierungsrate zum Vergleich eines potenziellen Zukaufs mit anderen, ähnlichen Investitionsmöglichkeiten. Die Kapitalisierungsrate ermöglicht einen schnellen, groben Vergleich der Verdienstmöglichkeit mit einer Immobilieninvestition und kann dir helfen, deine Wahlmöglichkeiten einzuschränken.
- Nehmen wir beispielsweise an, dass wir uns überlegen, zwei verschiedene Immobilien im gleichen Bezirk zu kaufen. Eine hat eine Kapitalisierungsrate von 8 %, während die andere eine Kapitalisierungsrate von 13 % aufweist. Bei diesem einfachen Vergleich ist die zweite Immobilie zu bevorzugen – es wird erwartet, dass sie mehr Geld für jeden ausgegebenen Euro erwirtschaftet.
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Verwende die Kapitalisierungsrate nicht als einzigen Faktor zur Bestimmung der Profitabilität einer Investition. Obwohl die Kapitalisierungsrate einen schnellen, einfachen Vergleich zwischen zwei oder mehreren Immobilien ermöglicht, ist sie „weit“ entfernt davon, nur der einzige Faktor für eine Entscheidung zu sein. Investitionen in Immobilien können ziemlich kompliziert sein – auf den ersten Blick einfache Investitionen können verschiedenen Marktkräften und unvorhergesehenen Ereignissen unterliegen, die weit über die Kalkulation einer einfachen Kapitalisierungsrate hinausgehen. Zumindest solltest du das Entwicklungspotenzial der Einnahmen mit deiner Immobilie betrachten sowie mögliche Änderungen im Wert der Immobilie selber.
- Lass uns beispielsweise annehmen, dass wir eine Immobilie für EUR 1.000.000 kaufen und Einnahmen von EUR 100.000 pro Jahr damit erwarten – das gibt uns eine Kapitalisierungsrate von 10 %. Wenn sich der lokale Immobilienmarkt verändert und der Wert der Immobilie auf EUR 1.500.000 steigt, haben wir plötzlich eine weniger lukrative Kapitalisierungsrate von 6,66 %. In diesem Fall könnte es ratsamer sein, die Immobilie zu verkaufen und den Gewinn für eine andere Investition zu verwenden.
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Verwende die Kapitalisierungsrate, um die Höhe des Einkommens mit der Immobilie zu begründen. Wenn du die Kapitalisierungsrate von Immobilien im Umkreis deiner Immobilie kennst, kannst du diese Information verwenden, um zu bestimmen, wie viel Nettoeinnahmen deine Immobilie erzielen muss, damit sich die Investition „lohnt“. Um das zu tun, multipliziere einfach den verlangten Preis für die Immobilie mit der Kapitalisierungsrate ähnlicher Objekte in der Umgebung, um so die “empfohlenen” Nettoeinnahmen zu berechnen. Beachte, dass das grundsätzlich die Gleichung (Nettoeinnahmen/Nachfragepreis) = Kapitalisierungsrate für „Nettoeinnahmen“ auflöst.
- Wenn wir beispielsweise eine Immobilie für EUR 400.000 in einer Umgebung gekauft haben, in der Immobilien eine Kapitalisierungsrate von 8 % aufweisen, können wir unsere “empfohlenen” Nettoeinnahmen herausfinden, indem wir 400.000 x 0,08 = EUR 32.000 multiplizieren. Das stellt den Betrag der Nettoeinnahmen dar, den die Immobilie pro Jahr einbringen müsste, um auf eine Kapitalisierungsrate von 8 % zu kommen, wir könnten die Mieten also entsprechend festsetzen.
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Tipps
- Überprüfe immer die Einnahmen, die scheinbar mit der Immobilie zu erzielen sind, sowie wenn möglich auch die Ausgaben. Wenn du ein Kaufangebot für eine Immobilie vorliegen hast, sollte auch immer eine Überprüfung der bestehenden Mietverträge verlangen. Die Ausgaben können durch eine Kontaktaufnahme mit Drittlieferanten überprüft werden.
- Bei der Einschätzung des Werts seiner Immobilie schauen Gutachter auf vergleichbare Verkäufe, den Wiederbeschaffungswert oder es wird ein Einkommensansatz verwendet. Beim Einkommensansatz wird die benötigte Eigenkapitalrendite und Schuldrendite betrachtet.
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Warnungen
- Die Kapitalisierungsrate sagt nichts über zukünftige Risiken aus. Der Investor kann sich nicht auf die Kapitalisierungsrate verlassen und annehmen, dass die Immobilie die jetzigen Einnahmen und den jetzigen Wert aufrechterhält. Die Immobilie oder die damit zusammenhängenden Mieten können weniger oder mehr wert werden. Die Ausgaben können ebenfalls steigen. Die Kapitalisierungsrate bietet keine Vorausschau auf zukünftige Risiken.
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Referenzen
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