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Leute haben verschiedene Gründe, um sich ein zweites Heim kaufen zu wollen; manche wollen ein Ferienhaus, manche möchten gerne die Mieteinnahmen haben und wieder andere möchten sich ein Haus für ihren Ruhestand kaufen. Wenn du dir überlegst aus welchen Gründen auch immer, ein Haus zu kaufen, dann solltest du dir über alle Vor-und Nachteile im Klaren sein, bevor du dich zu einer weiteren Hypothek verpflichtest.
Vorgehensweise
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Schaue dir den Häusermarkt an. Sind die Häuser momentan günstig oder teuer? Versuche, nach einer grafischen Darstellung zu suchen, die das Einkommen pro Haushalt im Verhältnis zu den Hauspreisen darstellt und vergleiche, ob die Stadt, in der du suchst, ein höheres Verhältnis dieser Komponenten hat als andere Städte. [1] X Forschungsquelle Beachte, dass manche Städte wie New York City und San Francisco historisch gesehen diese Bezugsverhältnisse nicht haben.
- Sprich mit einem oder mehreren Immobilienmakler über den relativen Preis der Häuser. Auch wenn du keine definitive Antwort erhältst (es ist schwierig zu ersehen, ob die Häuser billig oder teuer sind, da die Information nicht immer klar ist), könntest du jedoch Tipps bekommen, in spezifischen Märkten Ausschau nach Häusern zu halten, die Schnäppchen sind. Diese Information ist sehr wertvoll.
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Nehmen wir einmal an, dass du dein zweites Haus nicht vermieten kannst. Ist ein zweites Haus dann ein sicheres Investment, ohne dass die Miete dir ein Sicherheitspolster bei den Ausgaben verschafft? Wenn nicht, solltest du den Erwerb des zweiten Hauses ernsthaft in Frage stellen. Zu viele Familien kaufen ein zweites Haus, das zu teuer ist, und verlassen sich darauf, dass sie es vermieten können, wenn sie selbst nicht in ihm wohnen. Wenn eine Vermietung nicht in Frage kommt, unmöglich ist oder weniger einbringt als angenommen, stehen die Hausbesitzer oftmals mit einem fehlgeschlagenen Investment da.
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Erstelle eine Liste der möglichen Ausgaben. Rechne alle Ausgaben, die durch das zweite Haus entstehen, zusammen. Passen diese Ausgaben in dein Budget und ist noch etwas Geld übrig? Ja, du wirst aufgrund des zweiten Hauses Eigenkapital haben, aber wenn der Erwerb des Hauses dazu führt, dass dir jeden Monat Geld fehlt, dann ist es besser zu warten, bis du deine erste Hypothek abgezahlt hast. Hier sind einige der Ausgaben, die wahrscheinlich anfallen:
- Grundsteuer. Dies ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich; die durchschnittliche jährliche Grundsteuer liegt in Los Angeles bei $1200 für ein $100000 teures Haus oder bei 1,2%. [2] X Forschungsquelle Wenn die Grundsteuer in der Stadt, in der du gerne kaufen möchtest, extrem hoch ist, informiere dich über die Immobiliensteuern in den umliegenden Städten. Du könntest eine Menge Geld bei der Immobiliensteuer sparen, einfach indem du ein Haus in der Nähe deiner bevorzugten Stadt kaufst, die diese hohen Steuern nicht hat.
- Grundlegende Nutzungskosten. Diese Kosten sollten viel niedriger sein, wenn das Haus einen großen Teil des Jahres unbewohnt ist, aber man sollte sie nicht übersehen.
- Aufwertung/Unterhaltungskosten. Ein Haus ist eine lebende Sache – es wächst, wird alt und braucht Hilfe. Rechne die Kosten der regelmäßigen Renovierungen und Instandhaltungskosten, wie zum Beispiel die Landschaftspflege, mit ein. Der Hof und Garten sollten in gutem Zustand sein, wenn du Mieter hast oder wenn du einen Teil des Jahres nicht dort bist. In den Sommermonaten weisen Unkraut und ungemähtes Gras darauf hin, dass niemand in diesem Haus wohnt. In kälteren Klimazonen sind ungepflügte Einfahrten und unebene Gartenwege eine Einladung für Vandalen und Diebe.
- Erhöhte Versicherungskosten. Die Kosten der Versicherung könnten höher sein, weil das Haus teilweise leer steht oder weil du Mieter hast.
- Hausverwaltungsdienste. Eine Hausverwaltungsfirma sollte eine große Rolle in deiner Berechnung spielen, besonders wenn du ein Haus kaufst, das weit weg von deiner ersten Immobilie liegt. Wenn du die Immobilie vermietest, dann musst du jemanden organisieren, der Notfallreparaturen bei den Mietern ausführt. Wenn du ein abgeschiedenes Ferienhaus hast, musst du sicherstellen, dass jemand dieses in deiner Abwesenheit auf eingefrorene Wasserleitungen oder Löcher im Dach oder andere mögliche Schäden überprüfen kann.
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Verlasse dich nicht notwendigerweise auf dieselben Steuervorteile, die du bei deinem ersten Haus erhalten hast. Prüfe dies mit dem zuständigen Amt, um herauszufinden, welche Steuern du bei deinem zweiten Haus bezahlen musst. Für viele Leute ist es so, dass die Steuern, die für das zweite Haus anfallen, die Steuervorteile bei Weitem übertreffen, besonders wenn du selbst länger in dem Haus wohnst, als dass du es vermietest.
- Wenn du dein Haus weniger als 14 Tage vermietest, dann musst du deine Einnahmen bei der Steuererklärung nicht angeben. Wenn du weniger als 14 Tage im Jahr in deinem Haus wohnst, dann wird die Immobilie als Geschäft angesehen und du kannst Verluste von bis zu $25000 pro Jahr abschreiben. [3] X Forschungsquelle
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Sprich mit einem Steuerberater, bevor du anfängst, dich nach einem zweiten Haus umzusehen. Ein Steuerberater kann dir genaue und aktuelle Informationen geben, wie du Steuern, Kredite und Zinsraten abschreiben kannst. Du musst zum Beispiel mit einer teureren Hypothek mit einem höheren Zinssatz rechnen, unabhängig von deiner Kreditauskunft – ein zweites Haus kostet normalerweise mehr, um es abzusichern. [4] X ForschungsquelleWerbeanzeige
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Denke darüber nach, zunächst ein Haus dort zu mieten, wo du gerne kaufen möchtest. Viele Leute machen den Fehler, sich ein Haus in einer Gegend zu kaufen, über die sie nichts wissen und die ihnen schlussendlich nichts bedeutet. Auch wenn du vorhast, das zweite Haus als Investment zu benutzen und es zu vermieten, sollte es doch ein Ort sein, an dem du dir auch vorstellen könntest zu leben, wenn auch nur für ein paar Wochen im Jahr. Miete dort für einige Zeit eine Immobilie und vergewissere dich, dass du dich in dieser Gegend wohl fühlst.
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Sprich mit den Einheimischen und werde selber einer. Finde heraus, was die Einheimischen an dieser Gegend mögen und wie lange sie schon dort leben. Die Einheimischen können dir wertvolle Informationen geben, wie sich die Gegend entwickelt. Benutze diese Information, um zu entscheiden, ob der Erwerb einer Immobilie in dieser Gegend ein sicheres Langzeit-Investment ist.
- Werde selbst zu einem Einheimischen (während du dort etwas mietest), damit du einige Faktoren ergründen kannst, die den Wert deines potenziellen Hauses erhöhen:
- Die Entfernung zu guten Schulen
- Ein zuverlässiges und ausgedehntes Verkehrsmittelsystem
- Einkaufsmöglichkeiten
- Die Entfernung zu Krankenhäusern, Polizei und Feuerwehr
- Niedrige Kriminalitätsrate
- Werde selbst zu einem Einheimischen (während du dort etwas mietest), damit du einige Faktoren ergründen kannst, die den Wert deines potenziellen Hauses erhöhen:
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Finde heraus, für welchen Preis vergleichbare Häuser in der Gegend verkauft werden. Diese vergleichbaren Hauspreise geben dir einen guten Hinweis darauf, wie teuer ein durchschnittliches Haus in dieser Gegend ist. Du könntest direkt mit Immobilienmaklern sprechen, um diese Daten zum Vergleich zu erhalten. Der Schlüssel hierbei ist, auf die tatsächlichen “Verkaufspreise” zu achten und nicht auf den “Preis”, der zunächst für das Haus veranschlagt wurde." [5] X Forschungsquelle Benutze die Vergleichsdaten als grobe Richtlinie – nur weil ein Haus mit 4 Schlafzimmern und 3 Bädern in der gleichen Straße für $575000 verkauft wurde, bedeutet das nicht, dass das Haus mit 4 Schlafzimmern und 3 Bädern, auf das du ein Auge geworfen hast, ebenso teuer ist.
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Mache dich mit der Verantwortung vertraut, die du als Vermieter hast, wenn du anfängst, die Immobilie zu vermieten. Vermeide eine juristische Schlacht aus, nur weil du faul oder absichtlich ignorant warst — dies könnte dir später viel Ärger bereiten. Hier sind einige Dinge, über die du als zukünftiger Vermieter Bescheid wissen solltest:
- Wisse, wie du einen Mieter hinauswerfen oder ihm den Mietvertrag kündigen kannst.
- Informiere dich über die Gesetze deines Bundeslandes im Bezug auf die Mietkaution, wofür du sie benutzen kannst – Reinigung, unbezahlte Miete, außerordentliche Schäden – und wofür du sie nicht benutzen darfst – neue Geräte kaufen, normale Abnutzung, Renovierung. [6] X Forschungsquelle
- Wisse, wie du die Bewerbungen strukturieren kannst, um nach guten Mietern zu suchen. Es gibt Anti-Diskriminierungsgesetze, die du bei dieser Prozedur befolgen musst.
- Kenne deine Pflichten, wenn es um reguläre Reparaturen und Instandhaltungen geht.
- Schütze dich gegen Haftbarkeit, wenn es um Verletzungen des Mieters geht. Du bist für jeden ernsten Unfall, den der Mieter hat und bei dem du für dessen Schutz verantwortlich warst oder bei dem du etwas in einem vernünftigen Zeitrahmen reparieren musstest, verantwortlich. [7] X Forschungsquelle
- Kenne die Rechte des Mieters, besonders was die Privatsphäre angeht. In den meisten Staaten musst du dem Mieter 24 Stunden vorher Bescheid sagen, wenn du etwas reparieren oder die Immobilie jemandem zeigen möchtest, außer es handelt sich um einen Notfall. [8] X Forschungsquelle
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Suche dir einen Immobilienmakler. Ein guter Immobilienmakler, der mindestens 5 Jahre Erfahrung in deiner bevorzugten Gegend haben sollte, wird dir während dieser Kauferfahrung zur Seite stehen. [9] X Forschungsquelle [10] X Forschungsquelle Der Makler hilft dir, die Haussuche einzugrenzen, solange bis wirklich nur noch die Häuser übrig sind, die am besten zu dir passen. Nachdem du den Kauf abgeschlossen hast, bleibt ein guter Immobilienmakler weiterhin mit dir in Verbindung, auch “nach” dem Verkauf. Dies wird für Hausbesitzer immer wichtiger, wenn ihr erster Wohnsitz weit weg vom Zweithaus ist.Werbeanzeige
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Sichere dir die Finanzierung, “bevor” du dich entscheidest, ein Haus zu kaufen. Wenn du dich bereits qualifizierst und die Hypothek gesichert hast, dann weißt du genau welches Haus du dir leisten kannst. Da dies wahrscheinlich deine zweite Hypothek sein wird, wirst du einen höheren Zinssatz bezahlen müssen und dich für weniger qualifizieren. Nachdem du dein totales Budget errechnet hast, lege dir Geld für die Abzahlung zur Seite.
- Um eine zweite Hypothek zu schätzen, werden Kreditgeber oft auf ein Verhältnis von Schulden zu Einkommen von unter 36% achten. [11] X Forschungsquelle Das bedeutet, dass deine totalen Schulden, inklusive der ersten Hypothek nur ein Drittel dessen betragen sollten, was du jeden Monat verdienst. Wenn ein Hausbesitzer zum Beispiel jeden Monat $7000 verdient und $2500 Schulden hat, dann beträgt dieses Verhältnis 35%.
- Sei darauf vorbereitet, 20% des Haupreises bezahlen zu müssen. Dieses Geld muss von deinen persönlichen Ersparnissen oder Eigenkapital deines momentanen Hauses kommen. Du kannst vielleicht auch deine Lebensversicherung oder deinen Rentenfond beleihen.
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Mache ein Angebot. Mache ein Angebot für ein Haus, das dir gefällt. Rechne damit, dass du mehrere Angebote machen musst, die wahrscheinlich abgelehnt werden, bevor eines schließlich akzeptiert wird.
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Unternimm Schritte, um dein neues Heim zu schützen. Dein zweites Haus ist ein Investment, daher solltest du sicherstellen, dass du es sehr gut absicherst. Hier sind ein paar Dinge, die du machen kannst, um dein Haus zu schützen:
- Führe eine Hausinspektion durch, “bevor” du das Haus kaufst. Du solltest über alle etwaigen Probleme und Schäden, die der Verkäufer dir vor dem Verkauf nicht mitgeteilt hat, Bescheid wissen.
- Schließe eine Rechtstitelversicherung ab.
- Schließe eine Risikoversicherung ab (für Erdbeben, Überschwemmungen und Brände).
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Tipps
- Setze dich mit Immobilienmaklern in der Gegend, an der du interessiert bist, in Verbindung. Frage sie nach Mietobjekten in dieser Gegend. Es ist auch eine gute Idee, sich über die lokale Wirtschaftslage zu informieren, da dies einen großen Einfluss auf den Wert deines Hauses haben kann.
- Es könnte nicht schaden, sich mit einem Polizisten oder den Nachbarn in der Gegend, wo du ein Objekt kaufen möchtest, anzufreunden, besonders wenn du nicht oft dort sein wirst. Wenn die Nachbarn dich kennen oder dich schonmal getroffen haben, dann ist es wahrscheinlicher, dass sie dich kontaktieren, wenn etwas nicht stimmt.
- Lies Bücher darüber, wie man ein Vermieter wird, wenn du vorhast, dein zweites Haus zu vermieten. Informiere dich über die bundesstaatlichen Bestimmungen und Länderbestimmungen, bevor du dein zweites Haus vermietest. Das Mietobjekt muss komplett sicher sein mit einem Feueralarm und zwei Notausgängen. Dies mag unwichtig erscheinen, aber wenn du nicht handwerklich sehr begabt bist, wirst du einen Fachmann bezahlen müssen, der Reparaturen und Installationen an deinem zweiten Haus durchführt, wenn es nicht alle lokalen Sicherheits- und Gesetzesbestimmungen bereits erfüllt.
- Besichtige maximal 5 Immobilien an einem Tag, da es anstrengend ist in kurzer Zeit einen Eindruck von der Umgebung und der Immobilie zu bekommen um die richtige Entscheidung zu treffen. [12] X Forschungsquelle
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Warnungen
- Du solltest darüber nachdenken, höhere Limits bei deiner Risikoversicherung für ein zweites Haus zu bekommen, auch wenn höhere Limits nicht erforderlich sind. Du wirst nicht die ganze Zeit in deinem zweiten Haus verbringen, daher muss dich die Versicherung im Bezug auf Feuer, Diebstahl und Naturkatastrophen, wie z.B. Überschwemmungen und Sturmschäden, komplett absichern. *Es ist eine gute Idee, eine zusätzliche Haftpflichtversicherung abzuschließen, besonders wenn du vorhast, dein Ferienhaus an andere zu vermieten.
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Referenzen
- ↑ http://www.economist.com/blogs/graphicdetail/2013/06/us-house-prices
- ↑ http://www.neohouston.com/2009/06/property-taxes-and-home-prices/
- ↑ http://www.kiplinger.com/article/taxes/T010-C000-S001-tax-rules-for-second-homes.html
- ↑ http://www.videojug.com/interview/buying-a-second-home
- ↑ http://www.biggerpockets.com/rei/real-estate-comps-house-value/
- ↑ http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/top-legal-mistakes-landlords-30212.html
- ↑ http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/tenant-injuries-landlord-liability-insurance-faq-29052.html
- ↑ http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/tenants-rights-privacy-repairs-faq-29066.html
- ↑ http://www.frontdoor.com/real-estate/guide-to-buying-a-second-home-or-vacation-home
Über dieses wikiHow
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