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Cuando un banco no puede cerrar una venta de ejecución hipotecaria en una subasta, manda esa propiedad a su inventario. Las ejecuciones hipotecarias en propiedad de los bancos en un inventario se llaman bienes raíces en propiedad (REO, por su sigla en inglés). Los bancos darán estos REO a administradores de activos, quienes se los darán a agentes de bienes raíces. Los agentes de bienes raíces entonces pondrán en lista estas propiedades en ejecución hipotecaria y tratarán de venderlas como si se tratará de cualquier otra casa. Comprar un REO puede ser más sencillo que comprar una propiedad de un propietario tradicional si sabes qué hacer y tienes la estrategia correcta.
Pasos
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Empieza la caza de REO. Es posible buscar un REO y no ser capaz de distinguirlo de otra propiedad en lista, pero debido a que los bancos frecuentemente tienen miles de casas que pierden dinero en inventario, ellos tienen un incentivo para deshacerse de ellas rápidamente. Aquí es donde entras en el juego. Busca REO en tres lugares distintos durante tu búsqueda:
- Busca en el Servicio de Listas Múltiples (MLS, por sus siglas en inglés). El MLS está repleto de REO. Habla con un agente de bienes raíces local acerca de cómo identificar ejecuciones hipotecarias en propiedad de los bancos en el MLS.
- Busca en las páginas web de los bancos. Algunos bancos orgullosamente pondrán en lista sus REO en la sección de sus páginas web dedicada a hipotecas y casas.
- Encuentra un servicio de listas de ejecuciones hipotecarias en Internet. Algunos servicios de listas de ejecuciones hipotecarias harán que les pagues para que te unas; sin embargo, es posible encontrar gratuitos.
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Consigue que te preaprueben o precalifiquen. Conseguir que te preaprueben para un préstamo “antes” de que te eches a la caza de REO es la jugada más prudente. Mejor aún es conseguir que el banco que está tratando de vender el REO te precalifique. Simplifica las cosas enormemente. Algunos prestamistas, como el Departamento de Asuntos de Veteranos, pueden ofrecer menos opciones de financiamiento si la casa no está en condiciones para mudarse a ella, así que estás advertido. [1] X Fuente de investigación
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Decide si quieres buscar propiedades en rebaja o no. Debido a que los bancos están en el negocio de hacer dinero, ellos establecen el precio de sus REO de manera bastante competitiva con el mercado más amplio. Por un lado, es muy probable que las propiedades que estén en rebaja tengan problemas de estado y puedan experimentar un aumento de demanda. Por otro lado, las propiedades con menos problemas de estado pueden estar al precio del valor de mercado, lo cual puede o no ir contra el propósito de comprar REO.
- Si estás en busca de REO que estén rebajados, ten en cuenta que los bancos tienen un incentivo para deshacerse de las casas en inventario. Recuerda que el banco no consiguió el precio mínimo por la propiedad al subastarla, por lo tanto, es bastante probable que baje más el precio con tal de vender la propiedad rápidamente.
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Consigue una cotización y/o realiza una inspección. Gastar un poco de dinero ayudará mucho en lo que respecta a conseguir paz mental. Ningún propietario potencial debe renunciar a su derecho a realizar una inspección, especialmente cuando se trata de una propiedad en ejecución hipotecaria. Unos doscientos dólares pueden salvarte de la vergüenza y desgracia de tener que pagar posiblemente $50 000 luego de descubrir que la propiedad entera necesita ser recableada, por ejemplo.
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Haz una búsqueda de título antes de cerrar la venta. Una búsqueda de título es un servicio por el cual pagas para descubrir intereses relevantes y normas asociadas con esa propiedad. Por ejemplo, una búsqueda de título puede revelar un gravamen sobre la propiedad, el cual necesitará ser pagado al cierre. No saber de este gravamen puede significar costos adicionales para comprar la propiedad, los cuales debes conocer antes de concluir el trato.
- Otros problemas que una búsqueda de título puede revelar incluyen restricciones sobre la propiedad, como clausulas y usufructos. Comprar una propiedad y luego descubrir que no puedes realizar algo con ella debido a un usufructo puede hacer de tu vida un verdadero infierno.
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Mantente preparado para esperar un tiempo por una respuesta del banco. Hacer ofertas por REO es diferente a hacer una oferta por una propiedad tradicional. En primer lugar, los propietarios de una propiedad tradicional pueden responder más rápido a ofertas en un esfuerzo de vender una casa más rápido. Los bancos no actúan así necesariamente. Se espera que ellos demuestren a los inversionistas que intentaron ganar la mayor cantidad de dinero posible de un REO, lo cual efectivamente significa que ellos se inclinarán a hacer una contraoferta a la mayoría de ofertas que reciban, incluso si son decentes. Es probable que la ida y vuelta de estos intercambios sea dolorosamente lenta, así que mantente preparado.
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Arriésgate. Cuando se termine con las ofertas y consigas la propiedad, averigua si el prestamista está dispuesto a prestarte el precio completo de la ejecución hipotecaria, algo que es más común de lo que piensas. Si tienes un crédito excelente, deberías ser capaz de conseguir una buena opción de financiamiento poniendo menos dinero y con una tasa de interés atractiva. ¡Disfruta de tu nueva propiedad!Anuncio
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