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Comprar un complejo de apartamentos es un proceso largo y a veces complicado. Es importante que reúnas tanta información como te sea posible antes de tomar la decisión de realizar la compra. Solicitar una hipoteca para financiar la compra de un complejo de apartamentos no es nada similar a solicitar una hipoteca para la compra de una casa. Los complejos de apartamentos con cuatro o más unidades se consideran como propiedades comerciales y los préstamos respectivos tienen diferentes normas de suscripción.
Pasos
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Decide si quieres efectuar la compra de un complejo de apartamentos residencial en una edificación de uso mixto. Una edificación de uso mixto tiene una combinación de oficinas y unidades, pero, por lo menos el 80% del espacio debe ser residencial. El complejo debe contar con una calificación C+ o mayor. Esto significa que no puedes rentar las unidades por día o por semana y que las unidades no pueden ser de uso individual, como sucede con las pensiones y los moteles.
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Hazte estas preguntas antes de considerar solicitar un préstamo:
- ¿Es razonable el precio?
- ¿Tengo la capacidad de financiarlo? ¿Se trata de un negocio rentable? Las instituciones que otorgan préstamos prestan atención a los ingresos por concepto de renta, impuestos e hipotecas para calcular el valor exacto de la propiedad para proceder al financiamiento. A los ojos de los prestamistas comerciales, tu estado financiero personal no es tan importante como lo es la capacidad de la edificación para pagar por sí misma.
- ¿Cuento con una buena calificación crediticia?
- ¿Poseo alguna propiedad que pueda utilizar como garantía?
- ¿Debería considerar solicitar un préstamo como una corporación o como una Sociedad de Responsabilidad Limitada (SRL)?
- ¿Tengo la capacidad de administrar el complejo de apartamentos por mí mismo o tendré que contratar a una compañía de administración de propiedades para lidiar con los problemas que puedan surgir en relación con los arrendatarios o el mantenimiento?
- ¿Debería considerar formar una sociedad?
- ¿Se encuentra la edificación en buenas condiciones?
- ¿Tengo la capacidad de incrementar el valor de la edificación?
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Reúne información sobre la edificación que te gustaría comprar. Podrías no obtener el préstamo si la edificación requerirá que se le realice un trabajo arduo de mantenimiento o si el complejo no ha sido ocupado al 85% de su capacidad durante los tres meses precedentes a la solicitud del préstamo.
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Habla con otros inversionistas comerciales de bienes raíces. Pregúntales sobre los pros y los contras de ser el propietario de un complejo de apartamentos.
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Habla con los agentes de bienes raíces de tu localidad. Pídeles su consejo sobre la ubicación que tienes en mente. Averigua sobre las posibilidades de una urbanización futura del área o de proyectos de obras públicas que puedan afectar la producción de ingresos de la propiedad. Por ejemplo, si existen planes para la construcción de un aeropuerto regional a algunos kilómetros de distancia en los próximos años, podría resultarte difícil rentar las unidades residenciales. No asumas que todo permanecerá estático. Échale un vistazo a la historia del lugar e intenta imaginar cualquier cambio importante que podría tener lugar en el futuro.
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Toma en cuenta tu meta final: la razón por la que deseas adquirir la propiedad. Con esto en mente, piensa en cuál sería tu estrategia de salida en caso de dificultad financiera o si decides que ya no deseas ser el propietario de un complejo de apartamentos. Tres estrategias de salida que debes considerar son:
- Convertir las unidades en condominios y venderlos a los propietarios.
- Aprovechar el Intercambio 1031. En virtud de las leyes estadounidenses, puedes intercambiar tu propiedad de bienes raíces sin necesidad de pagar impuestos por las ganancias del capital al momento de vender la edificación.
- Refinanciar la propiedad. Utiliza el interés que hayas obtenido para comprar otra propiedad comercial de bienes raíces.
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Haz que un profesional experimentado en la materia inspeccione la edificación. Asegúrate de que la inspección sea exhaustiva y no te contentes con una inspección estándar, la cual podría no incluir puntos problemáticos, tales como un sótano con humedad. De ser necesario, paga dinero adicional para obtener una inspección exhaustiva que supere los requerimientos de las instituciones que brindarán la hipoteca. Si la inspección revela fallas graves, no hagas la oferta o redúcele el monto que te costaría hacer las reparaciones necesarias .
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Reúne todos los documentos necesarios para realizar la solicitud para el préstamo. Tu agente de bienes raíces puede ayudarte en esta tarea. La mayoría de prestamistas requiere los siguientes documentos, pero en caso de tratarse de una institución, se podrían requerir documentos adicionales:
- Tu estado financiero personal (o el Formulario 1003 de Fannie Mae si planeas solicitar una hipoteca a través de Fannie Mae).
- La documentación de los ingresos por percepción de renta de la propiedad.
- Los estados de ingresos operativos de la edificación o el Anexo ES de los últimos dos años.
- El estado de ingresos operativos anual de la edificación hasta la fecha.
- Los ingresos detallados mensuales de la edificación para los 12 meses anteriores.
- Fotografías actuales de la edificación.
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Consejos
- Los préstamos para complejos de apartamentos otorgados por Fannie Mae por una cantidad menor a $1 millón son rechazados por los prestamistas por no ser rentables. Aun así puedes solicitar un préstamo en tu banco local, pero es posible que los intereses sean elevados.
- No podrás comprar un complejo que tenga más de cuatro unidades a menos que puedas demostrar un historial de propiedades multifamiliares. Algunas personas empiezan con algo pequeño al comprar un apartamento doble o triple. Luego de manejar sus propiedades de manera rentable por algunos años, ellas empiezan a buscar una edificación más grande y apartamentos múltiples. No debes aferrarte a todos los complejos de apartamentos que compres. Es mejor si te es posible remodelarlos y obtener ganancias.
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Advertencias
- ¡Haz que un abogado especialista en bienes raíces lea el contrato antes de firmarlo! La mayoría de los préstamos comerciales tienen costos por pago anticipado que son muy elevados.
- Las tarifas para la solicitud de un préstamo comercial son elevadas y la mayoría tiene una tarifa mínima de 5,000 dólares.
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