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Comprar un edificio de apartamentos puede ser una excelente estrategia, siempre y cuando inviertas en uno que se adecúe a tu presupuesto. Para encontrar la propiedad adecuada, trabaja con un agente inmobiliario y luego analiza el historial financiero del edificio. Solicita el registro de rentas que enumere la cantidad de unidades y el monto de renta de cada uno. Además, pídele al propietario el estado de pérdidas y ganancias. Utiliza estos documentos para determinar cuánto puedes pedir prestado. Es fundamental que contrates a un inspector para que examine la propiedad antes de cerrar la compra. ¡No querrás comprar un edificio con problemas imprevistos!
Pasos
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Trabaja con un agente inmobiliario. El profesional te ayudará a encontrar las propiedades adecuadas en las zonas donde vale la pena invertir. [1] X Fuente de investigación Puedes llevar a cabo gran parte de la investigación al hacer una búsqueda en internet o hablar con otros inversionistas de la zona. Sin embargo, un agente te ayudará a ahorrar tiempo y dinero.
- Pregúntales a otros propietarios con qué agente han trabajado, si lo recomiendan, y cuáles han sido las cosas que les han gustado de sus servicios.
- Encuentra a un agente que se dedique a las bienes raíces a tiempo completo. Una persona que trabaja a tiempo parcial posiblemente no siga el mercado de cerca. [2] X Fuente de investigación
- Además, asegúrate de que el agente tenga experiencia en la compra de edificios de apartamentos.
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Identifica el tipo de edificio que quieres comprar. Existen distintos tipos de edificios de apartamentos que puedes comprar. Habla con tu agente inmobiliario acerca de tus preferencias.
- Por ejemplo, existen edificios de uso mixto, lo que significa que tienen apartamentos junto con un inmueble comercial que puedes rentar.
- Un edificio ocupado es más fácil de financiar, por lo que debes corroborar cuántas unidades están rentadas. [3] X Fuente de investigación
- Además, ten en cuenta el tamaño del edificio. Un préstamo para un edificio de apartamentos con una a cuatro unidades no será muy distinto a uno para la compra de una casa. Sin embargo, si el edificio tiene cinco unidades, el prestamista lo considerará un edificio de apartamentos.
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Acércate a los edificios. Es importante que veas los edificios personalmente con tu agente inmobiliario. Toma notas durante el recorrido. A menos que quieras voltear el edificio, evita comprar uno que esté demasiado deteriorado.
- Pregúntale al propietario actual acerca de los inquilinos. Verifica cuántas unidades están rentadas, cuánto tiempo hace que los inquilinos las habitan, etc.
- Pregúntale al dueño el motivo de la venta. Quizás quiera cambiar a otro tipo de inversión o el vecindario esté yendo cuesta abajo y esté perdiendo dinero. El motivo de la venta puede ser un factor determinante a la hora de decidir tu compra.
- No tomes una decisión por impulso. [4] X Fuente de investigación En cambio, analiza cada edificio como una inversión.
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Solicítale al vendedor el registro de rentas. Para evaluar el edificio adecuadamente, debes recibir cierta información por parte del vendedor. Por ejemplo, asegúrate de revisar el registro de rentas que incluye a los siguientes aspectos: [5] X Fuente de investigación
- lista completa de las unidades
- nombre de los inquilinos
- términos de cada contrato
- renta mensual
- tamaño de las unidades
- cantidad de habitaciones y baños de cada unidad
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Evalúa cuánto puedes cobrar por la renta. En algunos casos, es posible que el propietario actual esté cobrando menos de lo que corresponde. Haz una investigación de los precios del mercado en la zona y calcula el valor razonable de renta en consecuencia.
- Ingresa en los sitios web de rentas correspondientes a tu país para conocer los valores en el vecindario en cuestión. [6] X Fuente de investigación De todas formas, también debes acercarte a las propiedades para verificar que sean similares o equivalentes a las unidades del edificio que te interesa.
- También puedes llamar a las compañías de administración de propiedades para que te asesoren con respecto a cuánto puedes cobrar por la renta de las unidades.
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Calcula los gastos probables. Pídele al dueño actual el estado de ganancias y pérdidas. Evalúa el documento de manera crítica. El vendedor tiene un incentivo para tergiversar la realidad. Por lo tanto, verifica dos veces parte de la información al tomar las siguientes medidas: [7] X Fuente de investigación
- Calcula el gasto de los mantenimientos necesarios. El valor correspondiente a las unidades varía considerablemente de país en país.
- Llama a la oficina del registro o del catastro para pedir la información impositiva.
- Solicita un presupuesto de seguro de una compañía que se especialice en propiedades comerciales.
- Comunícate con las compañías de administración de propiedades para averiguar sus honorarios. Por lo general, cobran un porcentaje de la renta bruta prevista.
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Determina cuánto puedes gastar. Es necesario que comprendas los gastos financieros que conlleva ser propietario. Los prestamistas querrán comprobar que tu propiedad es rentable y lucrativa antes de otorgarte un préstamo. Además, es importante que reflexiones detenidamente si serás capaz de efectuar los pagos de dicho préstamo. Ten en cuenta los siguientes aspectos:
- La mayoría de los prestamistas suelen requerir entre un 25 y un 30 % como pago inicial. [8] X Fuente de investigación Asegúrate de contar con este dinero.
- Calcula el ingreso operativo neto. Esto representa la cantidad de dinero que ganarás menos los gastos.
- Analiza tu flujo de caja . Esto representa la cantidad de dinero que ingresa con relación al monto de los gastos.
- Si no sabes cómo analizar las finanzas, busca la ayuda de un contador público certificado.
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Haz una oferta. La misma dependerá de cuánto dinero quieras pedir prestado y cuánto crees que vale el edificio. Comunícate con tu agente inmobiliario para saber cuál sería una oferta razonable.
- En un mercado inmobiliario dinámico, no querrás ser demasiado agresivo o atrevido, dado que habrá muchos compradores interesados en adquirir propiedades. Por lo tanto, tendrás que pagar un monto bastante cercano al que solicite el vendedor.
- Negocia al menos un período de 90 días para la inspección del inmueble. De esta forma, tendrás 60 días para llevar a cabo las inspecciones y 30 días más para el cierre. [9] X Fuente de investigación
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Contrata a un inspector. Antes de seguir adelante con la compra, es importante que un inspector evalúe la propiedad. Asegúrate de que tenga experiencia en propiedades comerciales. [10] X Fuente de investigación Para encontrar un inspector, consulta con tu agente inmobiliario.
- Antes de contratarlo, pregúntale al inspector qué es lo que evaluará. Una inspección estándar incluye a la instalación eléctrica y la estructura del edificio. Hazle saber al inspector si deseas que revise otras cosas.
- Si detecta problemas en el edificio, puedes pedirle a tu abogado que hable con el vendedor para solicitarle un crédito [11] X Fuente de investigación que te permitirá reducir el precio de compra.
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Revisa tu historial crediticio. Un prestamista solicitará tu historial de crédito para decidir si representas un buen riesgo crediticio. [12] X Fuente de investigación Por este motivo, es importante que revises tu historial antes de solicitar un préstamo. Por lo general, es posible pedir un informe crediticio anual de manera gratuita a través de las agencias de crédito que emiten los informes. Haz una búsqueda en internet para conocer las opciones disponibles en tu país.
- Estudia el informe para detectar posibles errores. Por ejemplo, es posible que tu informe tenga información que no sea tuya, sino de otra persona con un nombre similar o un número de identificación nacional parecido. Además, las agencias de crédito podrían ingresar un estado de pago incorrecto en tus cuentas o no incluir los problemas solucionados, como una cuenta cancelada en su totalidad. [13] X Fuente de investigación
- Si detectas errores, dispútalos ante las agencias crediticias cuyos informes contengan dichos datos incorrectos. En algunos casos, puede tomar hasta 60 días completar el proceso de disputa, por lo que es importante que planifiques en consecuencia.
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Aprende más acerca de los préstamos comerciales. Existen dos tipos de préstamo disponibles para la compra de un edificio de apartamentos. Un préstamo sin aval se garantiza con el edificio en sí. Por lo general, está opción está disponible para ciertos compradores, en el caso de que el edificio supere una cantidad establecida. [14] X Fuente de investigación
- El otro tipo es el préstamo con aval. En este caso, serás personalmente responsable por el préstamo. Esto significa que, si incumples con los pagos, el prestamista podrá embargar tus bienes personales, como tu casa.
- Los préstamos pueden ser a largo plazo (hasta 30 años) o a corto plazo (5, 7 y 10 años). [15] X Fuente de investigación
- Las tasas de interés pueden ser fijas o variables. En el último caso, la tasa de interés cambiará a medida que el préstamo venza.
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Reúne los documentos necesarios. Para solicitar un préstamo, tendrás que presentarle al prestamista una gran cantidad de papeles. En la mayoría de los casos, tendrás que entregar la siguiente documentación, por lo que es importante que reúnas todo con anticipación: [16] X Fuente de investigación
- descripción de la propiedad (incluidos el año de construcción y la cantidad de unidades)
- fotos de la propiedad
- un mapa que muestre la ubicación de la propiedad y los edificios de apartamentos de la competencia
- planes de modernización o mejoras
- información de la renta
- copias de los planos de planta
- precio de compra y costos de cierre
- nombre de otras personas involucradas en la transacción (por ejemplo, abogados, corredores de bienes raíces y compañías de título)
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Solicita el préstamo. Puedes solicitar un préstamo a distintos prestamistas y luego escoger la oferta con los mejores términos. Comparte tus documentos justificativos con ellos y completa la solicitud requerida.
- Después de presentar la solicitud, un agente de préstamos evaluará tu información. Es posible que se contacte contigo para pedir datos adicionales. [17] X Fuente de investigación
- Luego, recibirás un pliego de condiciones o carta de intención por parte de todos los prestamistas a los que les hayas presentado tu solicitud. El documento identificará a las partes, el tipo de depósito o seguridad, el monto a financiar y otros aspectos clave. El objetivo es asegurarse de que todos comprendan los términos del préstamo.
- Firma el pliego de condiciones o la carta de intención con la oferta más interesante. Preséntale el documento al prestamista. En este momento, es posible que tengas que pagar un depósito o presentar documentos justificativos, como una tasación.
- Espera a recibir el compromiso de préstamo total y final por parte del prestamista.
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Contrata a un abogado. Evita redactar documentos legales por cuenta propia. En cambio, contrata a un abogado especializado en bienes raíces para que lo elabore correctamente. [18] X Fuente de investigación Además de escribir el acuerdo de compra, el abogado se encargará de los siguientes aspectos:
- Si es necesario realizar reparaciones antes del cierre, se asegurará de negociarlas con el vendedor.
- Establecerá el fideicomiso.
- Investigará el título para asegurarse de que sea claro y limpio.
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Crea una empresa para poseer el edificio. Muchos propietarios obtienen un edificio de apartamentos a través de una empresa, como una sociedad de responsabilidad limitada (S.R.L.). En este caso, estarás exento de cualquier responsabilidad relacionada con el edificio.
- Por ejemplo, si una persona se resbala y se cae, podría demandar al propietario por negligencia en el mantenimiento. Si posees el edificio a través de una S.R.L., la parte demandante no podrá embargar tus bienes personales. [19] X Fuente de investigación
- Sin embargo, si el banco te exige que firmes una garantía personal por el préstamo, podrá embargar tus bienes personales.
- Puedes crear una sociedad de responsabilidad limitada por cuenta propia al presentar el artículo de la organización ante la entidad gubernamental correspondiente a tu país. También puedes pedirle a tu abogado que lo haga por ti.
- También tendrás que sacar las licencias y los permisos necesarios a través del gobierno local y estatal. Ingresa en la página web de la Secretaría del Estado correspondiente a tu país para recibir más información.
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Ocúpate de las diligencias previas al cierre. Por lo general, los cierres de bienes inmuebles comerciales son más complejos que los de las residencias simples. Por lo tanto, tendrás que llevar a cabo más diligencias. Consulta los siguientes aspectos con tu abogado, quien te guiará a lo largo del proceso: [20] X Fuente de investigación
- Haz que la asociación de títulos de la propiedad correspondiente a tu país lleve a cabo la búsqueda del título. En el caso de los bienes inmuebles comerciales, un plano de localización general de la hipoteca no suele ser suficiente.
- Encuentra un custodio del depósito de garantía.
- Revisa los contratos de los inquilinos.
- Analiza las restricciones de zonificación.
- Revisa las cesiones y transferencias de los contratos de los inquilinos.
- Ten en cuenta las tareas de cualquier contrato de servicios del edificio.
- Revisa las divulgaciones de la propiedad.
- Identifica los permisos requeridos, en especial si quieres hacer mejoras en la propiedad.
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Asiste al cierre. Si tu intención es comprar un edificio a través de una S.R.L., recuerda que el representante comercial debe asistir al cierre. El paquete de cierre incluye a los siguientes documentos: [21] X Fuente de investigación
- escritura de renuncia
- declaración jurada del título
- otras declaraciones juradas
- cesión de rentas
- cesión de contratos
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Contrata a una compañía de administración de propiedades. Decide si quieres vivir en la propiedad y encargarte de su administración. De lo contrario, tendrás que contratar a una compañía de administración de propiedades, quien se encargará del manejo diario del edificio. Por ejemplo, se asegurará de que la renta se pague a tiempo y coordinará las reparaciones necesarias. [22] X Fuente de investigación
- Para encontrar una compañía de administración de propiedades, consulta con otros propietarios o comunícate con la asociación de apartamentos más cercana. También puedes realizar una búsqueda en internet.
- Asegúrate de entrevistar a los posibles candidatos acerca de sus experiencias comerciales y servicios que ofrezcan.
- Pregunta cuánto cobran. Por lo general, una compañía de administración de propiedades cobrará entre un 5 y un 10 % de la recaudación de la renta.
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Referencias
- ↑ http://www.realtor.com/advice/buying-apartment-building-homework/
- ↑ http://money.usnews.com/money/personal-finance/articles/2014/11/07/9-red-flags-to-watch-for-when-picking-a-real-estate-agent
- ↑ http://www.hsh.com/finance/real-estate/how-to-buy-and-finance-apartment-buildings.html
- ↑ http://www.realtor.com/advice/buying-apartment-building-homework/
- ↑ http://retipster.com/flipping-apartment-buildings/
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- ↑ http://www.hsh.com/finance/real-estate/how-to-buy-and-finance-apartment-buildings.html
- ↑ https://www.allbusiness.com/how-commercial-loan-processing-works-3543-1.html
- ↑ http://www.realtor.com/advice/buying-apartment-building-homework/
- ↑ http://www.hsh.com/finance/real-estate/how-to-buy-and-finance-apartment-buildings.html
- ↑ http://dougcornelius.com/files/closing_commercial_real_estate_transactions.pdf
- ↑ http://dougcornelius.com/files/closing_commercial_real_estate_transactions.pdf
- ↑ http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/landlord-hire-property-management-company-29885.html
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