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Hay muchas razones por las que las personas desean comprar una segunda casa; algunos quieren un lugar para vacacionar, otros buscan un ingreso por medio de la renta y otros solo quieren comprar una que necesite algunas reparaciones para sus años de jubilación. Si estás pensando en comprar una segunda casa por cualquier razón que sea, debes ver todos los pros y los contras antes de decidir comprometerte con otra hipoteca.
Pasos
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Mira el mercado inmobiliario. ¿Las casas están baratas o caras? Busca un gráfico de ingresos familiares y precios de las casas y verifica si la ciudad en la cual estés buscando tiene un índice alto comparado con otras ciudades. [1] X Fuente de investigación . Ten en cuenta que en algunas ciudades (como Nuevas York y San Francisco) esos dos indicadores no guardan relación (ingresos familiares y precios de las casas).
- Habla con un agente de bienes raíces, o varios, sobre el precio relativo de las casas. Aun si no te da una respuesta definitiva (es difícil estimar si el mercado inmobiliario tiene precios altos o bajos), puedes hacerte una idea de qué mercados mirar o incluso encontrar casas que son casi regaladas. Toda esa información es importante.
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Hazte a la idea de que no podrás alquilar tu segunda casa. ¿Una segunda casa sigue siendo una inversión segura sin que la renta se sume a la lista de gastos? Si no lo es, debes cuestionar tu decisión de comprar una casa. Muchas familias compran una segunda casa demasiado cara, suponiendo que podrán alquilarla cuando no la estén ocupando. Cuando la renta no es factible, se vuelve imposible o genera mucho menos de lo esperado, los propietarios terminan con una inversión fallida.
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Haz una lista de los posibles gastos. Añade todos los gastos probables de tener una casa. ¿Puedes asumir estos gastos con soltura? Si la respuesta es sí, puedes permitirte invertir en una segunda casa. Pero si esta inversión te genera graves problemas de efectivo cada mes, lo mejor sería que esperaras a terminar de pagar tu primera hipoteca, por ejemplo. Aquí hay algunos gastos probables que debes tener en cuenta:
- Impuestos a la propiedad. Cambian de ciudad en ciudad; el promedio anual de impuesto a la propiedad en Los Ángeles es $1200 por una casa con un valor de $100 000 o 1,2%. [2] X Fuente de investigación Si los impuestos son demasiado altos en el lugar en donde estás buscando, averigua en lugares cercanos. Puedes ahorrar mucho dinero en impuestos inmobiliarios simplemente comprando una casa en un pueblo vecino.
- Servicios básicos. Estos no deben ser muy caros si la casa está desocupada casi todo el año, pero no debes ignorarlos.
- Gastos por mejoras y mantenimiento. Una casa es ser vivo. Crece, envejece, necesita que la asistan. Ten en cuenta el valor de las renovaciones y servicios de mantenimiento. El patio y el jardín de tu segunda casa deben estar bien cuidados si tienes inquilinos, o si estás ausente gran parte del año. En los meses de verano, un jardín descuidado es signo de una casa desocupada. En un clima frío, una casa con la entrada cubierta de nieve es una invitación al vandalismo o al robo.
- Seguro. El costo de asegurar la casa se verá incrementado porque la propiedad estará desocupada gran parte del año o porque tendrá inquilinos.
- Servicios de gestión de la propiedad. Una compañía de servicios de gestión de la propiedad debe ser un factor muy grande en tus cálculos, especialmente si compras una casa que se encuentra lejos del lugar en donde vives. Si alquilas tu propiedad, tendrás que tener a alguien que haga reparaciones de emergencia para tus inquilinos. Si tienes una casa para vacacionar en un sitio lejano, debes tener a alguien que vea si se congelan las cañerías o si tiene goteras en el techo o cualquier tipo de daño que pueda sufrir tu casa en tu ausencia.
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No cuentes con tener el mismo crédito fiscal que con tu primera casa. Averigua en la oficina de impuestos de tu país cuáles son las leyes que aplican a una segunda casa. Para mucha gente, los impuestos son mayores que los créditos fiscales, especialmente si viven en su casa más tiempo que el que la alquilan.
- Por ejemplo, si alquilas tu casa por menos de 14 días, no tienes que declarar ganancias. Si ocupas tu casa por menos de 14 días al año, esa propiedad puede ser considerada un negocio y pueden reducirse hasta $25 000 en pérdidas por año. [3] X Fuente de investigación
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Consulta a un contador público o a un asesor fiscal antes de comenzar a buscar una segunda casa. Ellos te podrán dar información detallada sobre las deducciones fiscales, préstamos, tasas de interés, etc. Por ejemplo, puedes esperar una hipoteca más cara y con una tasa de interés más alta, independientemente de tu historial crediticio. Asegurar una segunda casa generalmente cuesta más.</ref>Anuncio
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Considera primero alquilar en el área en la que planeas comprar. Muchas gente comete el error de comprar una casa en un mercado que no conocen y que, al final, les termina importando muy poco. Aún si ves tu segunda casa como una inversión y tienes planeado alquilarla, debería ser un lugar en el que puedes verte viviendo, aunque sea por algunas semanas al año. Alquila algo en esa área por un tiempo para por lo menos asegurarte de que podrías vivir allí.
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Habla con las personas de la localidad y vuélvete uno de ellos. Averigua qué es lo que les gusta de ese sitio; hacia dónde creen que se dirige; cuánto tiempo llevan viviendo allí, etc. La gente de la localidad te puede dar mucha información de cómo va ese lugar. Usa esa información para determinar si poner tu dinero allí podría ser una buena inversión a largo plazo.
- Vuélvete un lugareño (mientras vives en tu casa alquilada) para poder investigar algunos factores que podrían hacer que tu casa aumente de valor en el futuro:
- Cercanía a buenas escuelas
- Medios de transporte amplios y confiables
- Lugares para comprar
- Cercanía a hospitales, así como presencia policial y de bomberos
- Índices bajos de criminalidad
- Vuélvete un lugareño (mientras vives en tu casa alquilada) para poder investigar algunos factores que podrían hacer que tu casa aumente de valor en el futuro:
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Fíjate en los precios comparativos en la localidad. La comparación de precios de las casas debe darte una idea de qué tan cara es la propiedad promedio en esa área. Puedes hablar directamente con un agente de bienes raíces para obtener esa información. La clave para manejar esos datos es ver los precios de venta de las casas y no el precio de lista. [4] X Fuente de investigación Usa esas comparaciones como guías estimativas. No porque la casa con 4 dormitorios y 3 baños al final de la calle se vendió a $575 000 significa que la de 4 dormitorios y 3 baños que tú quieres también lo hará.
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Comienza a familiarizarte con las responsabilidades de un propietario si planeas alquilar tu casa. Si deseas rentar tu segunda casa y aumentar su equidad, es necesario que sepas lo que se espera de ti. No hagas que te puedan demandar por ociosidad o por ignorancia, es algo de lo que te arrepentirás. Aquí hay algunas cosas que debes comenzar a investigar como futuro propietario:
- Saber cómo desalojar a un inquilino o poner fin a un contrato de arrendamiento.
- Conocer la ley de tu estado acerca de la garantía, cuándo pueden – limpieza, falta de pago, daño excesivo – y no pueden – compra de electrodomésticos, uso normal y desgaste, reformas – ser aplicadas. [5] X Fuente de investigación
- Saber cómo estructurar la solicitud de alquiler y cómo llevar el proceso de selección de inquilinos. Las leyes anti-discriminación te obligan a seguir un protocolo.
- Saber tus obligaciones sobre reparaciones normales y mantenimiento.
- Protegerte contra obligaciones sobre lesiones de los inquilinos. Eres responsable de cualquier accidente que involucre a un inquilino cuando era tu obligación precaver o arreglar el problema en su debido momento. [6] X Fuente de investigación
- Conocer los derechos de los inquilinos, sobre todo los concernientes a la privacidad. En muchos estados, debes avisar con 24 horas de anticipación cuando desees arreglar algo o ingresar a tu propiedad, con la excepción de los casos de emergencia. [7] X Fuente de investigación
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Consigue un buen agente de bienes raíces. Un buen agente de bienes raíces, con por lo menos cinco años de experiencia en la zona que buscas, será tu mejor aliado durante el proceso de compra. [8] X Fuente de investigación [9] X Fuente de investigación Te ayudará a descartar posibilidades hasta que te quedes solo con las mejores opciones. Luego, después de finalizada la compra, un buen agente de bienes raíces seguirá en contacto contigo. Esto es muy importante para los propietarios cuya residencia principal se encuentre lejos.Anuncio
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Asegura la financiación antes de decidirte a comprar una casa. Tener tu crédito hipotecario pre aprobado te permitirá saber qué tipo de casa puedes permitirte comprar. Como esta es tu segunda hipoteca, debes esperar una tasa mayor de interés y posiblemente será por un valor menor. Después de haber arreglado todo el presupuesto, guarda dinero para tu cuota inicial.
- Para conseguir tu segunda hipoteca, los prestamistas generalmente buscarán una proporción duda-ingresos de máximo 36 %. [10] X Fuente de investigación Esto significa que el total de tus deudas, incluyendo tu primera hipoteca, debe ser solo la tercera parte de tus ingresos mensuales. Por ejemplo, un propietario que gana $7000 mensuales y tiene una deuda de $2500 tiene una proporción de 35 % entre sus ingresos y su deuda.
- Prepárate para pagar como cuota inicial el 20 % del precio de compra. Este dinero debe salir de tus ahorros personales o del capital neto de tu vivienda actual. Podrías considerar prestarte dinero de tu seguro de vida o de tu pensión de jubilación.
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Hacer una oferta. Haz una oferta por la casa que te gusta. Debes estar preparado para pujar contra otras ofertas.
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Toma medidas para comenzar a proteger tu nueva propiedad. Tu segunda casa es una inversión, así que debes tomarte la molestia de protegerla. Aquí hay algunas cosas que puedes hacer para comenzar a resguardar tu nuevo capital:
- Haz que inspeccionen la casa “antes” de comprarla. Debes ser consciente de los problemas o daños que la casa pueda tener y que el actual dueño no ha revelado.
- Obtén un seguro de título inmobiliario.
- Obtén un seguro multiriesgo.
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Consejos
- No estaría de más hacerte amigo de la policía y de vecinos de la localidad, especialmente si no ocuparás la casa a menudo. Si los vecinos te conocen o se han encontrado contigo es más probable que te contacten si creen que algo anda mal.
- Ponte en contacto con corredores de bienes raíces en el área que te interesa. Pregúntales sobre alquileres en la zona. También es muy importante informarte sobre la economía local, ya que puede tener grandes repercusiones en el valor de las propiedades.
- Lee libros sobre cómo ser un propietario si deseas alquilar tu segunda casa. Infórmate de los reglamentos locales antes de poner tu casa en alquiler. Esta tendrá que cumplir con todos los códigos de seguridad, lo que incluye alarmas de humo y dos salidas. Cosas como estas pueden parecer nimiedades, pero a menos que seas muy hábil, tendrás que pagarle a alguien para que haga todas estas modificaciones si tu casa no cumple con lo requerido por la ley.
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Advertencias
- Debes considerar pagar un seguro multiriesgos mayor para tu segunda casa, aunque te pueda parecer innecesario. No estarás en esa casa todo el tiempo, así que necesitas cobertura completa contra incendios, robos y daños causados por la naturaleza, como inundaciones o daños por el viento. Es una buena idea aumentar tu seguro por responsabilidad civil, especialmente si planeas poner tu casa de vacaciones en alquiler.
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Referencias
- ↑ http://www.economist.com/blogs/graphicdetail/2013/06/us-house-prices
- ↑ http://www.neohouston.com/2009/06/property-taxes-and-home-prices/
- ↑ http://www.kiplinger.com/article/taxes/T010-C000-S001-tax-rules-for-second-homes.html
- ↑ http://www.biggerpockets.com/rei/real-estate-comps-house-value/
- ↑ http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/top-legal-mistakes-landlords-30212.html
- ↑ http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/tenant-injuries-landlord-liability-insurance-faq-29052.html
- ↑ http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/tenants-rights-privacy-repairs-faq-29066.html
- ↑ http://www.frontdoor.com/real-estate/guide-to-buying-a-second-home-or-vacation-home
- ↑ http://www.forbes.com/sites/zillow/2013/10/29/what-does-a-real-estate-buyers-agent-do/
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