Como Cancelar um Contrato de Compra e Venda

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Um contrato de compra e venda, ou um contrato de venda de propriedade, é um contrato entre um proprietário e um comprador, no qual o proprietário, em vez de usar um banco ou uma empresa de hipotecas tradicional, financia a aquisição da propriedade pelo comprador. Há situações nas quais um comprador ou um proprietário pode cancelar um contrato de compra e venda; no entanto, é necessário seguir passos bem específicos para cancelar de forma efetiva e legal um contrato de compra e venda. Esses passos podem variar de acordo com a situação de comprador ou proprietário. Para cancelar o contrato de compra e venda, siga os passos adequados abaixo.

Método 1
Método 1 de 2:

Se você é comprador

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    A rescisão, ou cancelamento, de um contrato leva os envolvidos de volta ao estado em que se encontravam antes de fechar o contrato. É um cancelamento completo de um contrato e pode ser permitido em certas circunstâncias. Para determinar se você pode rescindir o contrato:
    • Verifique se há uma cláusula de rescisão ou cancelamento no contrato. A cláusula conterá instruções para rescindir o contrato e informará o momento em que você deve tomar essa atitude. Se você ainda estiver dentro do período especificado pela cláusula, siga as instruções fornecidas para rescindir o contrato. Isso envolverá a entrega de alguma forma de aviso por escrito da sua rescisão ao outro envolvido, como um formulário de rescisão assinado, fornecido anteriormente a você, ou uma simples carta informando que você está rescindindo o contrato.
    • Se o contrato não contiver uma cláusula rescisória, verifique as leis relativas ao assunto com um advogado para saber se um período de rescisão é aplicável. Nos EUA, algumas leis federais e estaduais exigem que certos contratos sejam rescindidos dentro de um período específico, em geral, três (3) a dez (10) dias após serem firmados. Consulte um advogado para saber se as mesmas leis se aplicam no Brasil.
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    Há circunstâncias limitadas que concedem a um dos envolvidos o direito de encerrar um contrato. No caso de um contrato de compra e venda, essas circunstâncias podem incluir:
    • Impossibilidade. Se um dos envolvidos em um contrato não consegue cumprir suas obrigações por uma questão de impossibilidade contratual, ele poderá ter o direito legal de encerrar o contrato. O motivo para a impossibilidade não deve ser falha do envolvido que declara ser impossível cumprir o contrato. É necessário ser um problema do outro envolvido ou resultado de um “ato de Deus” ou um ato da natureza, como um furacão ou um tornado. Por exemplo, se um tornado danificar a propriedade impossibilitando seu reparo antes que você tenha tomado posse dela, você poderá cancelar legalmente o contrato de compra e venda.
    • Fraude. Uma fraude ocorre quando um envolvido faz uma declaração falsa a respeito de algo material, do qual o outro envolvido depende e, como resultado, é prejudicado. A declaração deve ser falsa e feita com intenção. Ela também deve estar relacionada a algo material. Por exemplo, se o proprietário declarou que pintou a casa de amarelo, mas, de fato, pintou de um tom de bege, a declaração errônea não será considerada material, porque você assinou um contrato de uma casa e recebeu-a. Se o proprietário declarar que a casa tem quatro quartos e, em vez disso, ela tiver dois, essa será uma declaração falsa de algo material. Você assinou um contrato para uma casa grande, mas recebeu uma pequena.
    • Violação de contrato por parte do outro envolvido. Se um dos envolvidos conscientemente deixar de cumprir os termos do contrato, o outro poderá encerrar o contrato. Um envolvido que tenha violado o contrato não tem direito de reclamar se o outro encerrar o contrato, que ele violou.
    • Erro mútuo. Se os dois envolvidos cometerem um erro referente a um fato material, o envolvido afetado pelo erro poderá encerrar o contrato, desde que o outro envolvido ainda não tenha cumprido sua parte. No caso de um contrato de compra e venda, considera-se que o proprietário cumpriu sua parte quando ele fornece ao comprador um documento da propriedade.
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    Os envolvidos em um contrato podem concordar a qualquer momento em rescindir o contrato, mesmo que o contrato informe o contrário. Entre em contato com o outro envolvido e tente negociar um encerramento do contrato. Oferecer-se para pagar uma taxa de cancelamento ou continuar a cumprir o contrato por alguns meses pode resolver o problema. Redija um documento com o conteúdo do acordo acertado entre os envolvidos e obtenha a assinatura dos outros envolvidos.
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    Se nada mais funcionar, um envolvido é livre para se recusar a cumprir suas obrigações contidas em um contrato. No entanto, antes de escolher esta opção, consulte um advogado para ter certeza de que entende perfeitamente todas as consequências do encerramento do contrato desta forma. Uma consequência comum da violação de um contrato de compra e venda é a perda por parte do comprador de qualquer vantagem pecuniária relativa à propriedade.
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Método 2
Método 2 de 2:

Se você é proprietário

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    A cláusula conterá instruções para rescindir o contrato e informará o momento em que essa medida deverá ser tomada. Se o prazo de validade especificado pela cláusula ainda estiver em vigor, siga as instruções fornecidas para rescindir o contrato.
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    Um proprietário poderá encerrar um contrato de compra e venda se o comprador faltar com o cumprimento de qualquer um dos termos do contrato. Os motivos comuns para um proprietário encerrar um contrato de compra e venda incluem:
    • O comprador está com os pagamentos atrasados. Nos EUA, a quantia mínima do pagamento (ou pagamentos) em falta e o número de dias ou meses de atraso em que o comprador deve incorrer antes de o proprietário encerrar o contrato varia de um estado para o outro. Consulte um advogado para conhecer as leis no Brasil a fim de determinar se o comprador está suficientemente atrasado para que você possa encerrar o contrato legalmente.
    • O comprador não fez seguro da propriedade. A maioria dos contratos de compra e venda exige que o comprador faça um seguro para a propriedade em um valor adequado. Se um comprador não cumprir esta condição, ele estará em falta e um proprietário poderá encerrar o contrato.
    • O comprador deixou de pagar tributos ou taxas relativos ao imóvel. Muitos contratos de compra e venda exigem que o comprador pague todas as taxas e tributos sobre o imóvel. Consulte um advogado para determinar se o comprador deixou de pagar esses tributos e taxas por tempo suficiente para que você encerre o contrato legalmente.
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    Os procedimentos de encerramento disponíveis dependem das leis em vigor. Consulte um advogado para determinar quais são as opções disponíveis no seu caso. Os procedimentos comuns de encerramento incluem:
    • Negociar um cancelamento. Os envolvidos em um contrato podem concordar a qualquer momento com a rescisão do contrato, mesmo que o contrato informe o contrário. Entre em contato com o outro envolvido e tente negociar um encerramento do contrato. Oferecer a devolução de parte dos pagamentos já recebidos ou continuar a cumprir o contrato por alguns meses pode resolver o problema. Redija um documento com o acordo e consiga a assinatura dos outros envolvidos.
    • Executar um contrato em vez de encerrá-lo é uma opção disponível em parte dos EUA e permite ao comprador abrir mão dos direitos sobre a propriedade sem que o proprietário devolva qualquer quantia já paga de acordo com o contrato. Isso evita um processo judicial e evita que uma retomada de posse ou execução de hipoteca conste no cadastro de crédito do comprador em falta.
    • Instaurar um processo. Em alguns estados dos EUA, instaurar um processo contra um comprador em falta de um contrato de compra e venda é fácil e barato, no entanto, alguns estados, como Minnesota, tornam o processo bem complicado e longo, além de caro. Consulte um advogado para saber se esse procedimento é complicado no Brasil.
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Avisos

  • Consulte um advogado antes de tomar qualquer atitude, o que pode afetar seus direitos e deveres legais.
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Referências

  1. http://www.minneapolisfed.org/publications_papers/pub_display.cfm?id=4098
  2. http://legal-dictionary.thefreedictionary.com/Fraud
  3. http://legal-dictionary.thefreedictionary.com/impossibility

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