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Por lo general, en un divorcio, la residencia conyugal [1] X Fuente de investigación es el activo más importante que una pareja debe dividir. Para hacerlo, tienes varias opciones. Una de ellas es que uno de los cónyuges conserve la casa y que el otro tome posesión de la mayor parte de otros activos. Asimismo, se puede vender la casa y dividir las ganancias o uno de los cónyuges puede comprar la otra mitad de la casa.
Pasos
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Analiza tus documentos hipotecarios. Antes de decidir comprar la otra mitad de la casa como consecuencia de tu divorcio, debes conocer el saldo adeudado exacto de la hipoteca. Asimismo, debes conocer cuál es el desglose del pago y qué cantidad se destinará para el capital, los intereses, los impuestos y el seguro. [2] X Fuente de investigación
- Si posees menos del 20 % de la casa, es probable que también debas pagar un seguro hipotecario privado de entre 0.25 y 2 % por año. [3] X Fuente de investigación
- Ponte en contacto con la compañía aseguradora contratada por el dueño de la casa. Es posible que recibas descuentos ya que, además de la casa, asegurarás varios vehículos o quizás debas pagar una penalidad porque tu cónyuge tiene un historial de demandas. Debido a que el seguro es parte de tu hipoteca, un cambio en este podría afectar el pago respectivo.
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Reúne la información con respecto a tus ingresos y créditos. El cónyuge que desea conservar la casa debe ser realista. Comprar la otra mitad de la casa, lo cual involucra pagarle a tu cónyuge una suma fija por su parte de la propiedad y eliminar su nombre de la hipoteca y del título de propiedad, significa que deberás obtener una hipoteca a tu nombre. Por lo general, los prestamistas hipotecarios utilizan el 28 % de los ingresos brutos del prestatario como referencia. [4] X Fuente de investigación Podrás obtener una copia gratuita de tu historial crediticio de las tres compañías más importantes que brindan información crediticia gracias a la Ley Federal de Informe Imparcial de Crédito (FCRA, por sus siglas en inglés). [5] X Fuente confiable Federal Trade Commission Ir a la fuente [6] X Fuente de investigación
- El informe crediticio obtenido en virtud de la FCRA no incluirá tu calificación crediticia. Lo que importa es el informe, en el cual verificarás si existen problemas o errores en la información, de modo que puedas subsanarlos antes de solicitar un refinanciamiento. Por otro lado, existen varias herramientas en línea que te ayudarán a calcular tu calificación crediticia. Busca una herramienta que no requiera brindar información sobre tus tarjetas de crédito ni suscribirte a un servicio de monitoreo crediticio de dudosa reputación.
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Solicita que se realice una tasación de la casa. Sin importar que el mercado inmobiliario sea volátil o lento, debes conocer el valor de mercado actual de la casa independientemente de la hipoteca. Ordena la casa y toda la propiedad, ya que una evaluación sólida te ayudará con el refinanciamiento. [7] X Fuente de investigación
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Investiga propiedades comparables con la tuya. El tasador consultará el Análisis Comparativo de Mercado (CMA, por sus siglas en inglés) del vecindario, [8] X Fuente de investigación pero no le harás daño a nadie si lo consultas por ti mismo. Puedes averiguar qué casas son similares a la tuya en el mercado, pero lo importante es preguntar cuál es su precio de venta. Un agente de bienes raíces puede obtener este informe para ti o también existen otras herramientas en línea para estimar el CMA en tu área. [9] X Fuente de investigación
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Toma una decisión. La compra de la otra mitad de una casa es algo que representa riesgos y ofrece ventajas para ambos cónyuges. Para aquel que conserva la casa, comprar la otra mitad significa asumir la hipoteca por completo, pero también cosechar las ventajas si el valor de la casa aumenta. Para el cónyuge que renuncia a su parte de la propiedad, esto significa liberarse del riesgo y la carga que comprende una hipoteca y obtener algo concreto sin tener que preocuparse sobre el futuro del mercado inmobiliario en ese vecindario.
- El patrimonio se calcula como el valor de tasación de la casa menos el saldo de la hipoteca.
- Si la casa te ha pertenecido por menos de cinco años, salvo que hayas pagado una cuota inicial significativa o que vivas en un mercado inmobiliario muy activo, te sorprenderá qué tan poco patrimonio tienes. Por ejemplo, si financiaste una casa de $ 250 000 en 30 años a una tasa de 4,50 %, luego de cinco años, habrás pagado únicamente $ 22 000 o el 9 % de tu préstamo. [10] X Fuente de investigación
- Compara los términos de la hipoteca actual con los tuyos. Si las tasas de interés se han reducido, este podría ser un buen momento para buscar un refinanciamiento. Sin embargo, si las tasas se han incrementado, deberás buscar otras alternativas en lugar de recurrir a una nueva hipoteca.
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Evalúa otros activos y opciones. Si obtener una hipoteca propia podría resultar difícil o demasiado costoso, considera liquidar o negociar otros bienes conyugales para pagar por la parte de la casa que le corresponde a tu cónyuge.
- Por ejemplo, si el patrimonio corresponde a $ 22 000 y no es un buen momento para obtener un refinanciamiento, entonces un préstamo de $ 11 000, la distribución de una cuenta de ahorros o renunciar a $ 11 000 con respecto al plan de pensiones 401K de tu cónyuge puede sustituir el pago en efectivo de la otra mitad de la casa. En los divorcios que se llevan a cabo en buenos términos, el juez buscará la equidad fundamental con respecto al acuerdo de distribución de bienes y aceptará otros acuerdos más razonables.
- Considera celebrar un acuerdo de propiedad compartida en el que un cónyuge ocupa la casa y asume el pago completo del capital, los intereses, los impuestos y el seguro. Sin embargo, si una de las partes incumple el acuerdo, la otra parte deberá asumir la hipoteca o, de lo contrario, perderá la propiedad.
- La propiedad compartida funciona bien en los divorcios amicales donde existen metas a corto plazo, tal como conservar la casa para que los hijos adolescentes puedan terminar la escuela o hasta que el cónyuge que ocupa la casa termine sus estudios o su periodo de capacitación laboral para mejorar su nivel de ingresos lo suficiente como para solicitar una hipoteca propia.
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Permite que el juzgado establezca los términos para la compra de la otra mitad de la casa. Si tu cónyuge impugna el divorcio o si se pierde la comunicación durante el proceso, puedes permitir que el juzgado establezca los términos de la compra y que fuerce a tu ex esposo o esposa a cumplir con los requisitos de transferencia de la documentación, el título de propiedad y la propiedad per se.
- Es mejor hacer todos los esfuerzos posibles para resolver este asunto con tu cónyuge, incluso si deben dividir los gastos y sentarse con un abogado para llegar a un acuerdo con respecto a sus propiedades. La decisión del juzgado no tomará en cuenta los sentimientos personales, las condiciones del mercado ni los planes a futuro. El resultado podría ser una orden coactiva con resultados finales que no beneficien a ninguna de las partes.
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Aprende sobre las leyes en materia de sociedades conyugales. Si el refinanciamiento con un pago en efectivo es la mejor opción, deberás programar la nueva hipoteca correctamente. Si vives en un estado con leyes sobre sociedades conyugales, refinanciar puede resultar complicado a menos que esperes a que el divorcio sea definitivo. [11] X Fuente de investigación
- Si debes realizar el refinanciamiento de inmediato, consulta con un abogado del sector inmobiliario sobre las ramificaciones de la ley de sociedades conyugales relacionadas con la transacción. A menos que este tema se maneje correctamente, el préstamo refinanciado podría considerarse como una deuda mancomunada, contrariamente al propósito de la separación de bienes. [12] X Fuente de investigación
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Crea un acuerdo de propiedad compartida por un periodo fijo hasta que el divorcio sea definitivo. Ambos nombres permanecerán en el título de propiedad y en el préstamo, pero el cónyuge que ocupa la casa asume los pagos y recibe crédito por cualquier bien adicional que surja durante el plazo de vigencia del acuerdo.
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Decide cuál es la mejor manera de refinanciar. Asumiendo que cuentas con los ingresos y el crédito necesarios para solicitar un refinanciamiento, tendrás varias opciones de préstamo que deberás considerar.
- Un refinanciamiento con una tasa o un periodo convencional cambia la hipoteca antigua por una nueva. El saldo de la hipoteca antigua se convierte en el nuevo monto del préstamo. El problema con este tipo de préstamos es que deberás conseguir dinero en efectivo para pagarle a tu cónyuge por su parte de la propiedad. [13] X Fuente de investigación
- Un refinanciamiento con entrega de dinero en efectivo te permitirá financiar una combinación del saldo pendiente de pago y el patrimonio, por lo cual recibirás un pago en efectivo. Este tipo de préstamo requiere una relación préstamo-valor favorable y un crédito sólido. [14] X Fuente de investigación Sin embargo, es posible que con este préstamo debas hacer pagos adicionales o que la tasa de interés sea más alta.
- Si tu ex esposo o esposa se siente cómodo con que su nombre permanezca en la hipoteca actual, puedes obtener un préstamo hipotecario a tu nombre para aumentar el pago en efectivo necesario. Esta es una buena opción si la hipoteca existente tiene excelentes términos y se cancelará en menos de tres o cinco años.
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Transfiere el título de propiedad. Una vez que el divorcio sea definitivo y que el pago de la casa se haya completado, el cónyuge que no vivirá en ella debe firmar una escritura de renuncia a favor de la persona que conservará la casa. Podrás encontrar formularios en blanco en la mayoría de tiendas de artículos de oficina o un abogado puede redactar una por un costo razonable. [15] X Fuente de investigación La escritura debe presentarse ante la oficina del registrador del condado lo más pronto posible. Por lo general, hacerlo costará una suma mínima de $ 20.Anuncio
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Referencias
- ↑ http://definitions.uslegal.com/m/marital-residence/
- ↑ http://www.investopedia.com/terms/p/piti.asp
- ↑ http://www.investopedia.com/terms/p/privatemortgageinsurance.asp
- ↑ http://www.investopedia.com/terms/p/piti.asp
- ↑ http://www.consumer.ftc.gov/articles/0155-free-credit-reports
- ↑ https://www.annualcreditreport.com/index.action
- ↑ http://blogs.wsj.com/developments/2011/10/11/ten-tips-for-high-value-home-appraisals/
- ↑ http://www.biggerpockets.com/rei/real-estate-comps-house-value/
- ↑ http://www.zillow.com/homes/
- ↑ http://www.bankrate.com/calculators/mortgages/amortization-calculator.aspx
- ↑ http://www.bankrate.com/finance/mortgages/pay-for-divorce-with-cash-out-refinancing.aspx
- ↑ http://www.foxbusiness.com/personal-finance/2014/07/14/how-to-divide-your-house-in-divorce/
- ↑ http://www.investopedia.com/articles/personal-finance/061115/cash-out-vs-rateterm-mortgage-refinancing-loans.asp
- ↑ http://www.bankrate.com/finance/mortgages/pay-for-divorce-with-cash-out-refinancing.aspx
- ↑ http://www.investopedia.com/articles/personal-finance/051614/five-things-know-about-quitclaim-deeds.asp
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