Загрузить PDF
Загрузить PDF
Когда владелец жилья продает свой дом без участия агента по продаже недвижимости, он или она должны предоставить договор на продажу недвижимого имущества. Такой контракт именуется продажей без посредника. В договоре подробно раскрываются положения и условия продажи и описываются обязательства каждой стороны. Придерживайтесь следующих советов, чтобы составить договор купли-продажи имущества без посредников.
Эта статья не является юридической консультацией. Свяжитесь с юристом после составления проекта договора и/или перед подписанием каких-либо юридических документов .
Шаги
-
1Укажите стороны договора. Дайте официальное наименование сторонам контракта и определите каждую как “Покупатель” или “Продавец”. Например, “Джон Доу (“Покупатель”) и Джейн Доу (“Продавец”) договорились о нижеследующем”. После того, как вы определили каждую из сторон в качестве покупателя или продавца, именно таким образом вы должны будете ссылаться на них на протяжении всего периода действия договора.
-
2Дайте договору название. Дайте договору краткое название, например, “Договор купли-продажи недвижимого имущества” или “Договор на продажу недвижимости”, которое вы можете использовать, чтобы выделять договор среди других документов. Вы можете сделать это в том же предложении, в котором именовали стороны, к примеру: “Джон Доу (“Покупатель”) и Джейн Доу (“Продавец”) этим соглашением заключают между собой Договор купли-продажи (“Договор”) 3-го июня 2001 года”.
-
3Опишите недвижимое имущество. При описании недвижимости, которая будет продаваться в рамках договора, необходимо предоставить адрес или название улицы, а также полное юридическое описание. Это важно, поскольку почтовый адрес может меняться, а юридическое описание не подлежит изменению. Чтобы определить полное юридическое описание жилья, вам нужно получить копию наиболее раннего официального акта или документа подтверждающего право собственности в местных органах власти по месту расположения недвижимости. Возможно, выдача копии таких документов является платной услугой.
-
4Опишите условия оплаты. Если оплата осуществляется простым способом, а именно: покупатель передает продавцу определенную суму наличных денег в определенный день, а продавец передает покупателю расписку о получении оплаты, тогда оставьте все как есть о опишите условия оплаты одним предложением. Несмотря на это, платежи в рассматриваемых договорах, как правило, имеют более сложный характер. Возможно, вы захотите включить в условия оплаты следующие положения:
- Полная цена продажи. Независимо от того, изложены условия оплаты в одном предложении или занимают целую страницу, они обязательно должны включать общую стоимость имущества. Полная продажная стоимость – это сумма принятого предложения, без вычитания каких-либо взносов или раннее уплаченных задатков.
- Задаток и другие взносы. Когда продавец принимает предложение покупателя, последний, как правило, делает взнос. Такая денежная сумма именуется задатком, поскольку уплачивается для того, чтобы подтвердить намерение покупателя перед продавцом осуществить покупку. Сумма задатка и дата его предоставления должны быть предусмотрены условиями платежа.
- Доверительное управление. Когда покупатель вносит задаток для покупки недвижимости, как правило, он остается в управлении продавца до завершения сделки. Эти деньги одновременно принадлежат обеим сторонам. Если продажа не состоится, задаток может остаться в продавца или будет возвращен покупателю, все зависит от конкретных обстоятельств. В случае если задаток или другие взносы будут оставаться в доверительном управлении, в договоре должны быть предусмотрены название и местоположение финансового учреждения, трастовой компании или компании, проверяющей право собственности на недвижимость.
- Налог на недвижимость. Поскольку покупка недвижимости не обязательно совпадает с графиком платежей налога на имущество в определенном округе, сумма налога пропорционально распределяется между сторонами договора в момент заключения сделки.
-
5Опишите любые сервитуты или ограничения касательно имущества. Сервитут – это право третьих лиц пользоваться частью имущества. Например, человек, которому предоставленный сервитут, имеет право прохода и т. д. Общие ограничения устанавливаются касательно имущества ассоциацией домовладельцев, которая уполномочена обязать владельца содержать имущество определенным способом или даже ограничить допустимое количество домашних животных.
-
6Опишите все имущество, которое включается в продажу. Осветительная арматура, мебель и тому подобное. Чтобы избежать любых недоразумений по поводу того, что должно включатся в продажу, предоставьте полное описание имущества.
-
7Опишите любые непредвиденные обстоятельства. Непредвиденное обстоятельство в договоре – это условие или событие, которое может произойти до того, как контракт станет юридически обязательным для обеих сторон. К таким обстоятельствам относят:
- Получение одобрения от жилищной комиссии. При купле-продаже имущества покупателю должна быть предоставлена возможность проверить имущество на наличие дефектов. Вы должны определить, кто будет уплачивать проведение проверки, а также какие именно дефекты будут влиять на заключение договора. Например: “Покупатель будет оплачивать проведение проверки до того, как сделка будет закрыта. Переговоры о пересмотре этого положения возможны только, если жилищная инспекция обнаружить значительные повреждения, стоимость которых превышает 500 $ за устранение каждого отдельного дефекта. Ответственность за восстановление или ремонт несет покупатель, если затраты не превышают 500 $ за каждый дефект”.
- Получение финансирования. Если осуществление продажи зависит от того, получит ли покупатель кредит, опишите этот факт и укажите необходимую сумму ипотечного кредита, название ипотечной компании, а также способ оплаты.
-
8Предоставьте информацию, которая должна быть обязательно раскрыта. Нормами национального законодательства может быть предусмотрено обязательное раскрытие некоторых данных потенциальным покупателям. Проверьте положения законодательства или с адвокатом по сделках с недвижимостью, или с агентом по продаже недвижимости, чтобы определить оббьем такой информации. Как правило, включаются:
- Дефекты, которые могут повлиять на оценку имущества. Владелец жилья не должен искать такие дефекты, но если он знает об их существовании, то обязан это сообщить. Примером информации, которая подлежит раскрытию, могут быть сведения о затоплении подвального помещения, протекающей трубе, необходимости починить крышу, а также изменения в зональных тарифах и ценах.
- Риски, связанные с красками и лаками, содержащими свинец. Если недвижимость была построена до 1978 года, то федеральное законодательство США требует раскрывать всю известную вам информацию об использовании краски на основе свинца, включите в договор специальное предупреждение и копию брошюры о краске, содержащей токсические материалы, подготовленной Агентством по защите окружающей среды (EPA).
-
9Узнайте, существуют ли в вашей стране требования касательно каких-либо конкретных формулировок в договоре о продаже жилья. В разных странах действуют разные законы, которые регулируют заключение договоров в сфере недвижимости, во многих странах существуют требования к конкретным формулировкам или информации, которая должна быть включена в договорах такого типа. Проконсультируйтесь с юристом в сфере недвижимости или с агентом по торговле недвижимостью, который осуществляет свою деятельность на основании лицензии, касательно информации, которая обязательно должна быть предусмотрена договором.
-
10Опишите ход действий в случае невыполнения любой из сторон обязательств по договору. В контрактах на продажу жилья обычно предусмотрено, если одна сторона не выполняет условия договора, то другая может защищать свои права в судебном порядке или оставить задаток в качестве покрытия ущерба, а также разорвать договор. Возможно, вам нужно проконсультироваться с юристом по поводу юридических формулировок, чтобы быть уверенным, что защитили свои права.
-
11Предоставьте заключительную информацию. На последней встрече заключается договор. Покупатель передает предусмотренную контактом сумму денег, а продавец передает покупателю письменную расписку о получении оплаты. Поскольку окончательное заключение договора зависит от проверок, финансирования и/или других событий, в договоре о продаже недвижимости должны быть предусмотрены сроки их проведения, а также срок действия договора. Как правило, условиями договора предусматривается, что сделка должна быть завершена на протяжении шести дней с даты подписания договора. Вы также можете определить сторону, ответственную за осуществление платежей за предоставление официального акта, страхования от недостатков в праве собственности, а также за другие расходы на заключение сделки.
-
12Предусмотрите место для подписи. Место для подписи должно включать линию для подписи каждой из сторон, достаточно места для подписей, имена сторон в печатном виде, а также место для нотариального заверения подписей и место для печатей нотариуса.Реклама
Предупреждения
- Вам следует проконсультироваться с адвокатом перед тем, как подписывать документы, которые могут повлиять на ваши законные права и обязанности.
- Предоставляя юридическое описание имущества, не используйте стенографическую версию такого описания. Убедитесь, что используете полное юридическое описание, составленное на основании наиболее раннего официального акта или документа подтверждающего право собственности.
Реклама
Об этой статье
Эту страницу просматривали 3185 раз.
Реклама
