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Es gibt viele Faktoren, die du berücksichtigen musst, wenn du ein Angebot für ein Haus machst. Du musst einen Preis festlegen, den du bezahlen kannst und nach dem du dann fragst. Es gibt andere Bedingungen nach denen du fragen kannst und der Preis, den du schlussendlich zahlst, hängt davon ab welchen Preis du vorschlägst und davon unter welchen Bedingungen das Haus verkauft wird. Bereite dich auch darauf vor dich an den Verhandlungstisch zu setzen, da dein erstes Angebot vielleicht nicht angenommen wird. Lies weiter, um mehr zu erfahren.
Vorgehensweise
Teil 1
Teil 1 von 4:
Bevor du beginnst: Arbeit mit einem Immobilienmakler oder alleine
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Lasse dir dein Hypothekendarlehen m Voraus genehmigen. Bevor du überhaupt damit beginnst nach einem Haus zu suchen, solltest du dir ein Hypothekendarlehen von einer Bank oder einem Finanzinstitut genehmigen lassen. Warte damit nicht bis du das Haus gefunden hast, das du kaufen willst, da du nach all der harten Arbeit eine negative Antwort erhalten könntest.
- Dafür setzt du dich mit einem Hypothekeninstitut zusammen und gehst deine finanzielle Lage durch. Du bewirbst dich hier noch nicht um das eigentliche Hypothekendarlehen, wirst aber herausfinden, was du erwarten und auf was du hoffen kannst wenn es so weit ist. [1] X Forschungsquelle
- Eine Genehmigung im Voraus gibt dir ein Gespür dafür, welche Preiskategorie du dir leisten kannst.
- Außerdem gibt dies dem Verkäufer Sicherheit, da du seriöser erscheinst.
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Es hat Vorteile mit einem Immobilienmakler zu arbeiten. Beim Hauskauf mit einem Immobilienmakler zu arbeiten ist im Allgemeinen einfacher als alleine zu suchen. Immobilienmakler sind Profis und wissen nach was sie suchen müssen, außerdem können sie dich auf der Suche und bei dem Angebot begleiten. Du hast zwar zusätzliche Kosten, aber die meisten Hauskäufer finden, dass diese Kosten sich lohnen.
- Immobilienmakler haben Standardformulare zur Hand und du kannst dir sicher sein, dass diese Formulare zeitgemäß und gesetzeskonform sind. Diese Formulare stehen dir zur Verfügung wenn du mit einem Immobilienmakler arbeitest.
- Ein Immobilienmakler kann außerdem die Offenlegungsgesetze, denen der Verkäufer verpflichtet ist, durchsetzen.
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Alleine zu arbeiten hat Vor- und Nachteile. Wenn du fachkundig genug bist, um ein Haus ohne professionelle Hilfe zu kaufen, sparst du dir mehr Geld. Leider haftest du für mehr Fehler und stößt auf mehr Schwierigkeiten. Außerdem wollen einige Verkäufer nicht mit dir kooperieren, wenn du keinen Immobilienmakler zur Seite hast.
- Selbst wenn du nicht mit einem Immobilienmakler arbeitest solltest du dir überlegen, mit einem Anwalt zu kooperieren, der dir einen sicheren Vertrag ausarbeitet wenn es so weit ist.
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Denke darüber nach, einen Gutachter oder Immobilienbewerter zu engagieren. Wenn du ein Haus gefunden hast, für welches du ein Angebot abgeben möchtest, dann sieh es dir selbst an und denke darüber nach, das Haus von einem professionellen Gutachter in Augenschein nehmen zu lassen, da seine oder ihre Augen vielleicht mehr bemerken als deine. Du solltest außerdem einen Immobilienbewerter engagieren, der einen Blick auf das Haus wirft und dir sagt, wie viel das Haus wert ist.
- Eine sorgfältige Begutachtung beinhaltet auch die Begutachtung der Immobilie, des Fundaments und des Dachs. Eine Prüfung auf Termiten sollte auch dabei sein.
- In deinem Vertrag sollte stehen, dass jegliches Angebot "bedingt ist durch den geschätzten Wert seitens des Gutachters des Käufers, der höher oder gleich dem Kaufpreis sein kann". Das bedeutet, dass du deinem Angebot nur nachkommen musst, wenn der Gutachter bestätigt, dass das Haus sein Geld auch wert ist. [2] X Forschungsquelle
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Verwende eine komparative Marktanalyse (KMA). [3] X Forschungsquelle Die KMA ist ein mathematisches Verfahren, mit dem man den "tatsächlichen" Wert der Immobilie schätzen kann. Es unterteilt die Immobilie in ihre einzelnen Bestandteile, darunter die Quadratmeterzahl, die Anzahl an Schlafzimmern und Badezimmern, und vergleicht diese mit anderen Häusern mit ähnlichen Bestandteilen in der Nachbarschaft.
- Die Häuser, mit denen das KMA das Haus vergleicht, sind aktuell auf dem Markt oder wurden erst kürzlich verkauft.
- Achte auf die Unterschiede zwischen gelisteten Preisen und Verkaufspreisen. Der gelistete Preis ist jener, den der Verkäufer angibt, aber der Verkaufspreis sagt, wie viel der Käufer für das verkaufte Haus gezahlt hat.
- Ziehe KMA zur Hilfe, um dein Angebot zu schätzen. Achte auf die äußeren Grenzen der Preise, also auf den höchsten und den niedrigsten Verkaufspreis der KMA. Bilde aus den Verkaufspreisen einen Durchschnitt und lege fest, ob das Haus, nach dem du suchst, teurer oder günstiger sein soll abhängig von Größe, Ausstattung und Ort in Bezugnahme auf die Häuser der KMA.
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Achte auf spezielle Merkmale. Es gibt an einem Haus auch Merkmale, die noch nicht auf der offiziellen Liste stehen, dennoch wertvoll sein können. Beispielsweise dass alle Badezimmer des Hauses erst komplett renoviert wurden, denn dann kannst du ruhig schlafen, weil du weißt, dass du in der nahen Zukunft an diesen Zimmern nichts reparieren musst und somit weitere Kosten sparst.
- Wenn du genug Recherche betreibst bekommst du ein Gespür dafür, wie viel diese unterschiedlichen Merkmale wert sind. Schaue dir im Internet Listen an, die ähnlich große Häuser in einer Gegend vergleichen, jedoch auf spezielle Merkmale keine Rücksicht nehmen. Du kannst ggf. auch mit deinem Immobilienmakler reden, um ein Gespür für die Kosten solcher Merkmale zu bekommen.
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Kenne dich mit Markttrends aus. Deine Gegend fällt unter einen Käufer- oder Verkäufermarkt und der Unterschied zwischen den beiden kann sich stark darauf auswirken, wie gering du dein Angebot setzen kannst.
- In einem Käufermarkt kannst du leichter Schnäppchen machen. In einem Verkäufermarkt kann es schwierig sein, ein Schnäppchen zu finden.
- Denke über die Geschichten nach, die du über Hauskäufe in deiner Gegend hörst.
- Wenn du Geschichten darüber hörst, dass Käufer dutzende Angebote machen bevor eines akzeptiert wurde oder Geschichten über Häuer, für die es dutzende Angebote gab, dann rechne mit einem Verkäufermarkt.
- Wenn du Geschichten über Käufer hörst, die ein Schnäppchenhaus gekauft haben, das lange auf dem Markt war, dann haben Käufer viele tolle Häuser, die in ihrem Budget liegen und aus denen sie wählen können, oder darüber, dass Käufer Verkäufer dazu bringen, viel Arbeit an der Immobilie zu verrichten, dann handelt es sich um einen Käufermarkt.
- Diese Arten von Geschichten sind natürlich nicht der beste Weg, um die Marktsituation zu bewerten, aber sie können dir eine Ahnung geben.
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Verstehe den Wettbewerb. Du musst sowohl den Wettbewerb der Käufer als auch der Verkäufer bedenken. Generell lässt sich sagen, dass der Verkäufer viel Konkurrenz hat, wenn viele Häuser und Immobilien auf deiner KMA auftauchen und du dich deshalb auf einem Käufermakrt befindest.
- Du musst berücksichtigen, wie viele Häuser im Durchschnitt in dem Gebiet sind bevor du bestimmen kannst, ob die KMA vollgepackt ist mit Immobilien oder nicht.
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Schaue dir das Haus an. Selbst wenn professionelle Gutachter schon dort waren kannst du das Haus immer noch selbst in Augenschein nehmen bevor du ein formelles Angebot unterbreitest. Die Augen des Gutachters sehen vielleicht etwas, was du nicht siehst, aber es kann genauso gut andersrum passieren: deine Augen sehen ein Detail, das die Augen des Gutachters nicht gesehen haben.
- Wenn du dein eigenes Gutachten machst, probiere jedes Gerät aus, das im Haus bleibt, und achte auf alle Wasserhähne und Spülen, um sicherzugehen, dass sie nicht undicht sind.
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Achte auf bundesweite und lokale Gesetze, die sich auf solche Verträge beziehen. Während viele bundesweite und lokale Gesetze bei Verträgen sehr ähnlich sind, können einige trotzdem abweichen, weshalb es sehr wichtig ist, dass du dir diese Gesetze ansiehst, damit du dir über Rechte und Pflichten jederzeit bewusst bist.
- Frage einen Anwalt oder Rechtsexperten in deiner Umgebung, wenn du Zweifel oder Fragen hast.
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Bereite ein schriftliches Angebot vor. Eine mündliche Abmachung ist nicht verbindlich. Du musst einen schriftlichen Vertrag vorbereiten, um ein formelles Angebot auf das Haus zu unterbreiten.
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Was das Angebot beinhalten muss. Ein Angebot beinhaltet mehr Information als nur den Preis, den du für das Haus zahlen willst. Jeder dieser weiteren Aspekte sollte in dem Dokument verankert sein: [4] X Forschungsquelle
- Adresse und rechtliche Beschreibung der Immobilie
- Vorgeschlagener Verkaufspreis
- Spezielle Bedingungen (einmalige Barzahlung, anteilige Übernahme von Abschlusskosten durch den Verkäufer, Garantien für den Fall, dass etwas kaputt geht, etc.)
- Versprechen des Verkäufers auf klaren Rechtsanspruch
- Anvisiertes Abschlussdatum
- Höhe der Anzahlung, die mit dem Angebot einhergeht
- Methode nach der Kosten für Grundsteuer, Miete/Pacht, Heizung, Wasser und Versorgung zwischen Käufer und Verkäufer korrigiert werden
- Zahlung der Rechtstitelversicherung und des Gutachtens
- Weitere Anforderungen laut Staat oder Gemeinde
- Eine Regelung, die es dir als Käufer erlaubt die Immobilie kurz vor Abschluss in Augenschein zu nehmen
- Frist des Angebots
- Eventualitäten
Eventualverbindlichkeiten können dich auch schützen, wenn du ein Angebot zurückziehen musst. Die Immobilienmaklerin Carla Toebe sagt: „Du kannst dein Angebot bis zum Abschluss zurückziehen, aber du verlierst möglicherweise Geld, wenn du unvorhergesehen kündigst. Wenn du mit einem Eventualfall kündigst, erhältst du in der Regel dein Geld zurück. “
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Erwähne Eventualitäten. Hier bezieht sich eine Eventualität auf Bedingungen, die erfüllt werden müssen, damit du das Haus nach den genannten Bestimmungen kaufst. Diese sollten im Vertrag klar festgelegt sein.
- Eine häufig erwähnte Eventualität ist, dass der Käufer fähig sein muss, eine spezielle Finanzierungsart von Banken oder Hypothekeninstituten zu erhalten. Wenn dieser Kredit nicht möglich ist, ist der Käufer nicht an den Vertrag gebunden.
- Eine weitere häufige Eventualität wäre, dass ein zufriedenstellender Bericht seitens eines Immobiliengutachters innerhalb von x Tagen (10 Tagen, 14 Tagen, etc.) nach Annahme des Angebots erfolgt sein muss. Nach dieser Frist ist der Vertrag ungültig, wenn du als Käufer mit dem Bericht des Gutachters nicht einverstanden bist.
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6Bereite eine Vorauszahlung vor. Eine Vorauszahlung ist in diesem Fall eine Barzahlung, die mit dem Angebot übergeben wird, um dein Wohlwollen und deine ehrliche Absicht zu zeigen, das Haus zu kaufen. Wenn du mit einem Immobilienmakler arbeitest, wird dessen Büro dieses Geld während der Verhandlungen behalten.
[[Image:Make an Offer on a House Step 14.jpg|center|550px- Wenn ein Angebot nicht mit einer Vorauszahlung einhergeht, könnte der Verkäufer über die Ernsthaftigkeit deiner Absicht zweifeln.
- So lange du angibst, was mit dem Geld passiert, wenn der Verkauf nicht stattfindet, brauchst du dir keine Sorgen machen, dass du das Geld verlierst. Wenn der Verkauf stattfindet, ist dies üblicherweise der erste Teil deiner tatsächlichen Anzahlung.
- Wenn du nicht mit einem Immobilienmakler arbeitest, sollte ein Anwalt deine Anzahlung behalten.
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Stärke deine Verhandlungsposition. Es gibt einige Qualitäten und Bedingungen, die du nicht erfüllen kannst, wenn du bei den Verhandlungen die Oberhand behalten willst. Wenn du die Situation aus einer starken Position angehst, bekommst du eher was du willst.
- Du wirkst für Verkäufer attraktiver, wenn du alles in bar zahlst, deine Hypothek im Voraus genehmigt wurde oder du aktuell kein Haus hast, das verkauft werden muss bevor du dir das neue Haus leisten kannst.
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Finde heraus, warum das Haus verkauft wird. Die Motive des Verkäufers können bei Verhandlungen wichtiger sein als du denkst. Wenn der Verkäufer das Haus beispielsweise schnell verkaufen will, dann wird er deine Bedingungen und deinen Preis eher akzeptieren.
- Es wäre ein Vorteil für dich, wenn die Verkäufer sich scheiden lassen, aus beruflichen Gründen umziehen müssen oder wenn das Haus als Teil einer Haushaltsauflösung verkauft wird. Vielleicht haben die Verkäufer auch ein weiteres Haus und das Haus wird leerstehend verkauft, was ihnen zusätzliche Kosten bereitet.
- Schaue, wie lang das Haus bereits auf dem Markt ist und ob der Preis bereits gesunken ist. Wenn das Haus schon lange auf dem Markt ist und der Preis ein- oder mehrmalig gefallen ist, dann ist der Verkäufer vielleicht motiviert, das Haus schnell zu verkaufen und einen Käufer zu finden. [5] X Forschungsquelle
- Verkäufer, die nicht schnell verkaufen wollen und keine Fristsetzung oder Geldsorgen haben, sind schwieriger zu einem Schnäppchenpreis hinzureisen.
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Warte auf die Antwort des Verkäufers. Ein Verkäufer kann das erste Angebot akzeptieren, normalerweise hat er aber ein Gegenangebot, das einen anderen Preis oder andere Bedingungen hat.
- Sieh dir das Gegenangebot genau an, um sicherzugehen, dass du die Unterschiede verstehst. Es ist hilfreich, wenn dir ein Immobilienmakler oder Rechtsanwalt hierbei zur Seite steht.
- Verkäufer und Käufer können sich lange vor und zurück bewegen und ein Gegenangebot nach dem anderen machen. Dies endet für gewöhnlich sobald beide Parteien eine Einigung gefunden haben oder wenn eine Partei beschließt, dass der Kampf ein Ende haben muss und einfach geht.
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Akzeptiere, lehne ab oder mache ein weiteres Gegenangebot. Es liegt an dir. Du kannst das Gegenangebot des Verkäufers akzeptieren oder komplett ablehnen. Wenn du denkst, dass es mehr Spielraum für ein Schnäppchen gibt, dann kannst du auch selbst ein Gegenangebot unterbreiten.
- Wenn du ein Gegenangebot erhältst, kannst du die Verhandlungen wenn du willst auch beenden. Dabei sollten sich keine rechtlichen Probleme ergeben, du kannst aber zur Sicherheit mit einem Immobilienmakler oder Anwalt sprechen, wenn du Bedenken hast.
- Du solltest im Vorfeld einen Höchstpreis setzen, den du bereit bist zu zahlen, und daran festhalten. Wenn die Verhandlungen diesen Preis erreicht haben und der Verkäufer ihn nicht akzeptiert, dann brich ab.
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Wann man ein Angebot zurückzieht. In den meisten Fällen kannst du dein Angebot zurückziehen, wenn die Verhandlungen ins Leere führen oder die Umstände sich plötzlich ändern. Einige Staaten und Gemeinden haben Gesetze, die sagen wann und wie du dies machen musst, und diese solltest du dir aus eigenem Interesse ansehen bevor du dein Angebot zurückziehst.
- In den meisten Fällen gibt es keine Probleme, wenn du dein Angebot vor dem Moment zurückziehst, in dem es angenommen wird. Manchmal kannst du ein Angebot sogar zurückziehen bis du für die Annahme des Angebots in Kenntnis gesetzt wurdest.
- Du solltest immer einen Rechtsexperten oder Immobilienmakler um Rat fragen bevor du ein Angebot zurückziehst, um sicherzugehen, dass du keine Vorauszahlung nicht verlierst und damit für eventuelle Nachteile, die aus dem Rückzug entstehen, haften musst.
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Tipps
- Rede das Haus des Verkäufers nicht schlecht. Wenn du ein Auto kaufst, kannst du vielleicht einen geringeren Preis aushandeln, indem du die Schwachstellen des Autos betonst. Wenn du aber ein Haus kaufst, solltest du dies generell vermeiden, da viele Leute zu dem Haus eine emotionale Bindung haben und vielleicht nicht mehr kooperieren wollen, wenn du das Haus schlechtredest.
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Referenzen
- ↑ http://www.foxnews.com/leisure/2012/09/12/how-to-make-offer-on-home/
- ↑ http://www.bankrate.com/finance/real-estate/how-to-make-the-best-offer-on-a-house.aspx
- ↑ http://www.frontdoor.com/real-estate/how-to-make-an-offer-for-a-house
- ↑ http://www.realtor.com/Basics/Buy/ChooseOffer/MakeOffer.asp
- ↑ http://www.salary.com/first-time-home-buyer-tips---making-the-offer/
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