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Muchos países y municipios cuentan con especificaciones de zonificación para cada propiedad dentro de la comunidad, incluyendo a las residenciales, comerciales, agrícola industrial y de uso mixto. Cada clase cuenta con subcategorías que especifican los detalles de las construcciones como los requisitos de los terrenos y las fachadas. Con frecuencia, el dueño de una propiedad puede volver a zonificarla para un uso diferente. La necesidad más común ocurre cuando un propietario quiere abrir un negocio en una propiedad zonificada como de uso residencial o para cambiar una propiedad comercial de un tipo de zonificación a otro. El proceso varía de país en país, pero existen algunos pasos comunes a seguir a la hora de determinar cómo volver a zonificar una propiedad.
Pasos
Parte 1
Parte 1 de 3:
Conocer las reglas de zonificación y otras normas municipales
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Determina la categoría de zonificación del vecindario de tu interés. Comunícate con el Departamento de Planificación y Edificación local. Consulta la categoría de zonificación en el vecindario de tu interés. [1] X Fuente de investigación
- Una categoría de zonificación típica es una residencial unifamiliar. Esto significa que el uso principal permitido de la propiedad en el vecindario incluye a las viviendas unifamiliares, las iglesias, las escuelas, los parques y las instalaciones comunitarias. [2] X Fuente de investigación
- Un distrito de zonificación residencial multifamiliar permite estructuras multifamiliares como, por ejemplo, los condominios, las casas adosadas, los dúplex, los apartamentos y los hogares de grupo. [3] X Fuente de investigación
- Un distrito de zonificación transitorio se sitúa en la unión de áreas comerciales, residenciales, públicas e industriales. Esto significa que existen lotes residenciales cerca de las carreteras transitadas con muchas tiendas u otros edificios comerciales. Si bien se permite que las propiedades residenciales cuenten con un espacio limitado para una oficina o espacio comercial, deben conservar su carácter de “propiedad residencial”. [4] X Fuente de investigación [5] X Fuente de investigación
- Las áreas de zonificación de uso mixto son comunes en las zonas densamente pobladas donde deben coexistir las propiedades comerciales, residenciales, culturales e industriales. Estos distritos de zonificación permiten que haya unidades residenciales unifamiliares y multifamiliares con servicios y negocios comerciales. Este tipo de zonificación proporciona una urbanización compacta que permite el uso efectivo de la tierra al mismo tiempo que reduce el consumo de energía y los costos de transporte. [6] X Fuente de investigación
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Evalúa si tu plan de propiedad se adecúa a la categoría de zonificación del vecindario. Decide cómo quieres usar la propiedad. Compara tus ideas con la categoría de zonificación del vecindario. Esto te permitirá saber si necesitas o no volver a zonificar tu propiedad. Si necesitas ayuda, consulta con tu agente inmobiliario o abogado. [7] X Fuente de investigación
- Si planeas dirigir un negocio en casa en una zona residencial, tendrás que revisar las reglas municipales para saber si está permitido. Algunos municipios otorgan excepciones para ciertos tipos de negocios, como un hogar de cuidado infantil. [8] X Fuente de investigación
- Los planes de remodelación y paisajismo pueden enfrentar problemas de zonificación. Algunas ordenanzas y reglas de zonificación prohíben añadir estructuras, cortar árboles, cambiar la disposición de una casa e incluso modificar el color de la pintura o instalar una valla. En algunos casos, no se permite tener animales de granja y aparcar vehículos o botes demasiado grandes. [9] X Fuente de investigación
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Encuentra las reglas y ordenanzas de zonificación. Ingresa en el sitio web del condado y la municipalidad para encontrar información acerca de las ordenanzas de zonificación. Otra opción es acercarte a la oficina de planificación y edificación para solicitar un mapa de zonificación del área. Esto te permitirá ver cómo está zonificada la propiedad. El secretario o funcionario del área podrán responder todas tus preguntas con respecto a la zonificación de tu propiedad y si debes solicitar una concesión o un permiso para quebrantar la ley vigente. [10] X Fuente de investigación
- Es posible que el gobierno local haya desarrollado planes a largo plazo que afecten la forma de zonificación de una propiedad. Si solicitas volver a zonificar una propiedad que no está alineada con los objetivos a largo plazo del municipio, es posible que no puedas obtener una concesión. [11] X Fuente de investigación
Observación: los sitios históricos generalmente cuentan con restricciones muy estrictas con respecto al aspecto y uso de la propiedad.
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Presenta la solicitud. Acércate a la oficina de planificación y edificación del municipio. Pide una solicitud para la rezonificación de una propiedad. Tendrás que conocer las clasificaciones existentes de la propiedad y la categoría a la que quieres cambiarla. Además, presenta un mapa y el número de parcela. [12] X Fuente de investigación
- Tendrás que especificar el uso actual del terreno y cómo planeas utilizar la propiedad de forma diferente.
- Las tarifas de la solicitud varían dependiendo del tipo de propiedad y del país donde te encuentres. Haz una búsqueda en internet para conocer los costos en tu país.
- Consulta el límite de tiempo para presentar la solicitud. El municipio requiere que presentes la solicitud en un período específico antes del próximo encuentro programado con la comisión de planificación.
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Proporciona una notificación pública. Algunos países requieren que las peticiones de concesiones de zonificación se publiquen en el periódico local. Esto permite informarles a los residentes de la zona que quieres darle un uso a una propiedad que podría afectar a las propiedades circundantes, las carreteras o las instalaciones públicas. Tendrás que publicar la petición dentro de un período específico previo al encuentro con la junta de zonificación. Se debe establecer la fecha, la hora y el lugar de la reunión. [13] X Fuente de investigación
Consejo: La municipalidad puede especificar el períodico donde tienes que realizar la publicación.
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Prepárate para la revisión de tu solicitud. La junta de zonificación evaluará tu solicitud. En primer lugar, realizará una inspección in situ de la propiedad. Además, evaluará las propiedades vecinas para determinar el posible impacto de tu petición en las mismas. Revisará los servicios públicos existentes y consultará con los departamentos municipales correspondientes para saber cómo tu rezonificación podría afectar al uso de las tierras aledañas. Por último, revisará las ordenanzas, las reglas y los planes existentes a largo plazo para el uso de la tierra por parte del municipio. [14] X Fuente de investigación
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Espera una recomendación de la junta de zonificación. Si la junta considera que tu solicitud está alineada con los usos existentes de la tierra y las ordenanzas y los planes a largo plazo del municipio, recomendará que recibas la aprobación de tu solicitud. Por otro lado, puede recomendar el rechazo si cree que tu solicitud podría estar en contradicción con las ordenanzas o podría dañar las propiedades aledañas. Al efectuar dichas recomendaciones, la junta tiene en cuenta la salud y el bienestar del solicitante, los vecinos aledaños y la comunidad en su totalidad. [15] X Fuente de investigación
Recibirás una notificación escrita de la recomendación de la junta y sus hallazgos previo a la audiencia pública.
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Asiste a la audiencia pública. La junta de zonificación realizará una votación con respecto a tu solicitud en el próximo encuentro programado, el cual está abierto al público. Esto permite que los residentes puedan expresar su apoyo u oposición a tu solicitud. Luego, la junta de zonificación votará para recomendar o rechazar tu pedido. [16] X Fuente de investigación
- También puede votar para otorgarte una concesión de zonificación diferente a la que hayas solicitado, pero que esté más alineada con las necesidades de la comunidad o las ordenanzas locales.
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Espera una acción legislativa. En algunos países, si se recomienda tu solicitud, se enviará al ayuntamiento local o comisión del condado para una acción final. Dicho organismo gubernamental debe votar para finalizar la aprobación de tu solicitud. El proceso puede tomar hasta dos meses. El ayuntamiento o la comisión del condado pueden requerir un plazo de preaviso público antes de atender la solicitud. Además, es posible que establezcan un período de espera obligatorio después de la audiencia para finalizar la aprobación. [17] X Fuente de investigaciónAnuncio
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Presenta una apelación en el ayuntamiento o la comisión del condado. Si tu solicitud se rechaza, puedes presentar una apelación ante dicho organismo gubernamental local. Tendrás que pagar una tasa de presentación adicional. El proceso de apelación puede tomar hasta dos meses para pasar por el sistema. Las apelaciones se deben presentar dentro de un período establecido después de la audiencia pública para la solicitud de zonificación. [18] X Fuente de investigación
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Disputa la decisión de la junta de zonificación. Tendrás la posibilidad de convencer al organismo gubernamental de revertir la decisión de la junta si puedes demostrar que priva tus derechos de usar la propiedad. Demuestra cómo es que tus intenciones con respecto a la propiedad no afectan negativamente al área circundante. Además, señala si la decisión ha sido arbitraria o no está respaldada por hechos.
Además, es posible que puedas demostrar que la decisión de la junta no ha cumplido con los requisitos legales para una decisión adversa . [19] X Fuente de investigación
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Presenta una demanda en el tribunal de circuito para solicitar un auto de revisión de sentencia. Si el ayuntamiento o la comisión del condado rechazan tu apelación, puedes presentar una demanda en el tribunal de circuito, quien realizará un auto de revisión del caso. Esto significa que solicitará una transcripción de los procedimientos para revisar el caso. [20] X Fuente de investigación
- La junta de zonificación presentará una transcripción y una copia jurada del registro ante el tribunal del circuito.
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Espera una decisión del tribunal. El tribunal afirmará, revertirá o modificará la decisión de la junta de zonificación. En la mayoría de los casos, el tribunal del circuito se remite a la reglamentación de la junta de zonificación. Por más que el tribunal hubiera tomado una decisión diferente, generalmente respeta la sentencia, siempre que esté respaldada por la evidencia y se apegue a las leyes. Si decide anular la decisión de la junta, esta última recibirá nuevamente el caso junto con las recomendaciones del tribunal. [21] X Fuente de investigaciónAnuncio
Referencias
- ↑ http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/check-out-zoning-rules-before-you-buy-house.html
- ↑ http://www.codepublishing.com/az/taylor/html/taylor18/Taylor1820.html
- ↑ http://www.codepublishing.com/az/taylor/html/taylor18/Taylor1825.html
- ↑ http://www.codepublishing.com/wa/laconner/html/LaConner15/LaConner1536.html
- ↑ http://www.wilmingtonnc.gov/
- ↑ https://www.planning.org/
- ↑ http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/check-out-zoning-rules-before-you-buy-house.html
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- ↑ http://www.knoxmpc.org/zoning/quickfct/rezone.htm
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- ↑ http://real-estate-law.freeadvice.com/real-estate-law/zoning/adverse_zoning_decision.htm
- ↑ https://www.uwsp.edu/
- ↑ https://www.uwsp.edu/
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